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La nouvelle valeur locative
Par Jehan-Denis BARBIER
Docteur en Droit
Avocat à la Cour


Après une longue évolution jurisprudentielle qui manifeste un sentiment, tantôt d'attirance, tantôt de méfiance, du juge pour le marché, l'état de la société en 2011 nécessite un rappel des fondamentaux. Le juge est le serviteur de la loi, non du marché. La valeur locative est définie par la loi, non par le marché. La loi protège le fonds de commerce. Le loyer est payé par le compte d'exploitation du fonds de commerce.


Lorsqu'il fixe le montant du loyer d'un bail commercial en révision ou en renouvellement, le juge dit le droit, donne le prix et rend la justice.
Il dit le droit : le montant du loyer dépendra des dispositions légales concernant le plafonnement ou le déplafonnement, les clauses du bail, le mécanisme de l'accession, et plus généralement des diverses règles figurant aux articles R. 145-3 et suivants du Code de commerce. Le loyer est défini par la loi. La valeur locative est définie par la loi.
Il donne le prix : le juge fixe le montant du loyer. En droit des baux commerciaux, le juge est investi d'une mission particulière : celle de déterminer le prix, élément essentiel du contrat. Le prix n'est pas libre ; il est réglementé.
Il rend la justice : le juge n'est pas une machine qui appliquerait automatiquement un prix à une surface pondérée. Le juge doit être juste.
Le prix statutaire ainsi retenu est donc encadré, d'un côté par le droit, de l'autre par la justice.
Les vertus qui accompagnent le droit et la justice, dans le domaine contractuel, sont la stabilité, la modération, l'équilibre. Ces vertus paraissent aujourd'hui passer en droit positif, même si certains auteurs persistent à demander au juge de se soumettre à un marché instable, excessif et déséquilibré .
L'évolution de la jurisprudence au cours des quarante dernières années (I) permet de mieux apprécier, aujourd'hui, la valeur locative définie par la loi (II).

I. ÉVOLUTION DE LA JURISPRUDENCE
La jurisprudence des quarante dernières années est marquée par des évolutions successives, tant en ce qui concerne les solutions relatives au plafonnement ou au déplafonnement que celles relatives à l'estimation de la valeur locative.

A. JURISPRUDENCE CONCERNANT LE PLAFONNEMENT ET LE DÉPLAFONNEMENT

1. La première évolution : le recul du plafonnement
Le plafonnement du loyer du bail commercial en renouvellement, institué par le décret du 3 juillet 1972, fut rapidement critiqué.
En période d'inflation, les coefficients de plafonnement puis les indices aboutissaient à des prix faibles, très inférieurs à la réalité du marché et, lorsqu'un loyer se trouvait plafonné à deux reprises, au bout de dix-huit ans, il pouvait paraître dérisoire.
Le système aboutissait à des résultats injustes pour certains propriétaires qui se trouvaient prisonniers de la situation juridique : privés de la possibilité de reprendre leur bien en raison de montants d'indemnité d'éviction considérables qu'ils n'étaient pas en mesure de débourser ; obligés de renouveler un bail avec un loyer qui, parfois, couvrait à peine leurs charges et, en tout cas, ne correspondait pas au juste revenu d'un patrimoine immobilier.
La situation était d'autant plus inéquitable que le propriétaire, lorsqu'il poursuivait une procédure d'éviction, devait payer une indemnité d'autant plus élevée que le loyer était faible. La valeur du droit au bail, due au locataire évincé, prenant sa source dans l'insuffisance du loyer, le bailleur qui avait beaucoup perdu en revenu locatif devrait perdre encore lors de l'éviction.
Les excès provoquent toujours des réactions.

La doctrine était assez unanime pour condamner le système du plafonnement, comme disait le professeur Joël Monéger : « le fameux, le fâcheux article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 » . Le professeur Jean Derruppé avait pu écrire : « La règle du plafonnement est un mal qui empoisonne le statut des baux commerciaux » . François Robine ajoutait : « Le plafonnement est si pervers que personne n'ose le défendre » . On faisait valoir que le plafonnement était une règle antiéconomique, inéquitable et source de tensions , et l'on encourageait les juges à « privilégier l'alignement des loyers sur la valeur locative réelle » .
Après un quart de siècle de critiques doctrinales du plafonnement, la Cour de cassation marqua clairement, en 1999, sa faveur pour la valeur locative.

La politique de la Cour de cassation fut officiellement exposée dans son rapport annuel pour 1999, sous la plume d’Agnès Fossaert-Sabatier qui écrivait : « Il est possible de discerner dans la jurisprudence récente une tendance à l'élargissement des hypothèses d'exclusion de la règle du plafonnement. »
C'est ainsi que la Cour de cassation décida, par exemple, que l'augmentation de l'impôt foncier payé par le bailleur pouvait justifier le déplafonnement du loyer, solution juridiquement discutable mais approuvée pour « des considérations de finalité et d'opportunité » car, dans le doute, il faudrait « systématiquement adopter la solution qui favorise le retour à la valeur locative » ; que l'addition de plusieurs petites modifications, chacune d'elles étant insuffisante par elle-même, pouvait néanmoins constituer la modification notable autorisant le déplafonnement ; et que même une modification défavorable des facteurs locaux de commercialité devait permettre de déplafonner le loyer, au motif que le texte, exigeant une modification notable, ne distinguerait pas selon le sens, favorable ou défavorable, de l'évolution .

2. La seconde évolution : la réhabilitation du plafonnement
La Cour de cassation était peut-être allée trop loin, notamment dans son arrêt du 13 juillet 1999 où elle retenait une modification défavorable pour justifier une augmentation de loyer. Cette décision heurtait le bon sens et fut mal comprise. Cette jurisprudence a été abandonnée.
Plusieurs circonstances amenèrent la Cour de cassation à modifier son orientation.

En premier lieu, la crise ouverte en 2007, succédant à celle des années 1992-1998, a changé les mentalités. Le marché n'est plus à la mode. Les locataires souffrent. Le contentieux des baisses de loyer se développe . Le juge n'est plus saisi par des propriétaires vantant la liberté des prix, mais par des locataires sollicitant la protection statutaire. L'ambiance n'est plus la même .
En second lieu, les excès suscitent des réactions et les juges ont pris conscience des excès des bailleurs. La domination de la finance est sans doute à l'origine de ces excès. Même le vocabulaire devrait s'y soumettre : il ne faudrait plus parler du propriétaire et du locataire, mais de « l'investisseur » et de « l'utilisateur », terminologie savamment étudiée pour modeler les esprits.

Les investisseurs, en position de monopole dans les centres commerciaux et dans les zones commerciales, ont dicté leur loi contractuelle et obtenu la soumission des locataires. Les baux sont devenus des contrats d'adhésion, dont les clauses ne sont pas négociables, imposées par un bailleur puissant et dominateur. Le contrat n'est plus l'œuvre de la liberté mais l'outil de la coercition. Comme l'écrit le professeur Françoise Auque : « Le bailleur du centre commercial, lui, est le seul maître à bord. » Les baux sont « des contrats d'adhésion comportant un nombre impressionnant de conditions générales qui ne sont pas à discuter, et des stipulations particulières accordant des dérogations mineures. Le candidat preneur n'a plus qu'à signer ou à ne pas signer le document prérédigé » .

Non content de l'orientation de la jurisprudence de la Cour de cassation favorable à un retour à la valeur locative, les bailleurs en voulaient toujours plus. La valeur locative ne leur suffisait pas : il leur fallait une valeur locative de marché. Celle-ci était encore insuffisante : il leur fallait une valeur locative décapitalisée, c'est-à-dire artificiellement majorée .

Certains arguments, appuyés par l'autorité que confère la puissance économique et financière, peuvent prospérer et l'on vit certains experts s'engouffrer dans ces excès.

La Cour de cassation prit sans doute conscience du pouvoir de domination des investisseurs lorsqu'elle en fut elle-même victime, en 2001. Alors même que la Cour avait réaffirmé sa jurisprudence en matière de révision de loyer, jurisprudence stable et opportune en période de crise économique , le législateur intervint, à la demande des investisseurs, après « une discussion assez longue entre le gouvernement et les bailleurs » , pour casser la jurisprudence de la Cour de cassation et interdire les baisses de loyers. Ce fut la loi Murcef du 11 décembre 2001 . On reste incrédule : un gouvernement socialiste promulguait un texte spécial pour maintenir des loyers supérieurs à la valeur locative ; et pour plaire à des investisseurs décidément convaincants, pour garantir des excédents de revenus à des propriétaires décidément choyés, n'hésitait pas à flétrir publiquement la Cour suprême.

Abasourdie par une telle attaque, la troisième chambre civile de la Cour de cassation crut devoir se soumettre par plusieurs arrêts du 27 février 2002 , mais la cour d'appel de Versailles brandit le drapeau de la résistance en refusant, à juste titre, d'appliquer la loi nouvelle aux instances en cours, au motif que la loi du 11 décembre 2001 n'était pas dictée par l'intérêt général mais « votée à l'instigation des bailleurs (sans) autre objet que de mettre un terme à une jurisprudence qui déplaisait à ceux-ci » . La cour de Versailles fut suivie par l'assemblée alénière de la Cour de cassation qui maintint la jurisprudence antérieure et refusa d'appliquer la loi nouvelle aux instances en cours . Le professeur Pierre-Yves Gautier relevait à propos de cette affaire : « L'ingérence de l'État dans l'activité de la justice semble tout aussi condamnable lorsqu'il agit pour propre compte que lorsqu'il le fait sous la pression des lobbies ou de l'opinion publique » , en l'occurrence sous la pression des investisseurs.
Relance
Les investisseurs, en position de monopole dans les zones commerciales, ont dicté leur loi contractuelle et obtenu la soumission des locataires. Les baux sont devenus des contrats d’adhésion imposés par un bailleur puissant et dominateur.
L'influence de ces derniers se manifesta encore lorsque le garde des sceaux mit en place, en 2003, un groupe de travail destiné à réfléchir à l'évolution du statut des baux commerciaux. L'orientation du rapport n'était guère favorable à la réglementation et à la protection des locataires et les propositions visaient clairement à l'extension du domaine contractuel, c'est-à-dire du domaine des bailleurs .

Enfin, les experts eux-mêmes firent observer que le plafonnement n'avait pas que des défauts. Bernard Pain, président de la Compagnie nationale, notait qu’ « en province, la grande majorité des baux sont renouvelés aux indices et dans l'hypothèse d'une modification contractuelle ou de l'environnement, les renouvellements sont négociés directement entre les parties ou par l'intermédiaire d'un tiers (notaire, expert, administrateur de biens, avocat, etc), qui tient le rôle de médiateur, les tribunaux n'étant que très rarement sollicités. Cette situation semble concerner plus de 80 % des baux commerciaux actuellement en cours » . Le plafonnement aboutirait, somme toute, à peu de chose près et dans bien des cas, à un loyer raisonnable, proche de la valeur locative, acceptable par les deux parties. Il est certain que, lorsque le loyer initial n'est pas sous-évalué, l'évolution de l'indice du coût de la construction n'est pas négligeable et généralement répond à peu près de l'évolution des prix.
Ces dernières années, comme les indices ont très fortement augmenté, le plafonnement aboutit même parfois à des prix supérieurs à la valeur locative, ce qui fait écrire à Serge Fruchter, président de la Compagnie parisienne des experts : « Crise aidant, les partisans de la régulation reprennent des couleurs » .
L'ensemble de ces circonstances a conduit la Cour de cassation à revenir à une jurisprudence plus restrictive pour admettre le déplafonnement.
Délaissant sa jurisprudence de 1999, la Cour exige, dans ses récents arrêts, que le bailleur rapporte la preuve du caractère favorable de la modification alléguée pour justifier un déplafonnement . Elle précise que l'incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur doit s'apprécier in concreto. Le loyer doit rester plafonné lorsque la modification alléguée ne présente pour le locataire « qu'un avantage limité » .
La jurisprudence concernant l'addition de petites modifications n'a pas été réitérée et est sans doute abandonnée. La modification susceptible d'écarter le plafonnement doit être notable, autrement dit importante .
Par ailleurs, la Cour de cassation approuve les juges du fond de plafonner le loyer sans expertise, lorsque le bailleur ne présente pas d'éléments suffisants .
Le plafonnement de l'article L. 145-34 du Code de commerce a repris sa place.

B. JURISPRUDENCE CONCERNANT LES PRIX
Là aussi, la pratique judiciaire est marquée par deux évolutions successives.

1.La première évolution : vers la prise en compte des prix du marché
Autrefois, lorsque le juge fixait une valeur locative, il se référait à ses propres jugements. Pour fixer un loyer, il prenait en compte les prix judiciaires des années précédentes et les réajustait en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction. La doctrine reprochait au juge de fonctionner en circuit fermé : il se donnait à lui-même ses propres références, totalement déconnectées de la réalité du marché .
Les critiques furent entendues et les juges modifièrent les missions qu'ils donnaient aux experts. Dans les années 1985-1990, la formule concernant la mission des experts fut complétée. Il fut demandé aux experts de donner comme références non seulement les valeurs judiciaires, mais également les valeurs de marché .
Les rapports d'expertise furent complétés et mentionnent désormais, comme éléments de comparaison, les prix judiciaires, les prix de renouvellements amiables et les prix des nouvelles locations.
Cependant, certains se laissèrent entrainer par ce mouvement, sans savoir s'arrêter à temps, et on alla trop loin.
Les prix judiciaires étaient brocardés. L'état d'esprit ambiant était à la primauté de l'économie. Il fallait suivre les prix du marché, comme si un renouvellement de bail pouvait être assimilé à une nouvelle location. Pour se donner plus d'importance on démontrait, par de savants calculs, que le marché atteignait des sommets. Ce fut la thèse de la décapitalisation, précédemment évoquée : le montant faramineux d'une ou deux cessions faisaient la première page des gazettes, car des prix élevés imposent le respect et ridiculisent les juges. Un coup médiatique devenait un prix « couramment pratiqué ».
L'orientation « économique » du droit trouva certains échos. Les juges crurent ne pas être justes s'ils ne se soumettaient pas à la loi du marché. Par un effet de mode, il fallait être un juge « économique ». Le juste et l'injuste, l'équitable et l'inéquitable paraissaient des notions désuètes bonnes à ranger avec les ouvrages poussiéreux d'Aristote ou de Platon. La modernité était économique. Le juriste était complexé. La vérité était dans le marché.

2. La seconde évolution : la reconnaissance des prix judiciaires
Le marché a perdu son prestige.
Les débats qui se développèrent dans les années 1995-2000 à propos de la révision du loyer à la baisse, la crise économique des années 1992-1998, les réflexions sur le rôle modérateur du juge, les évolutions plus générales du droit des obligations marqué par une recherche de l'équilibre contractuel, les développements de la doctrine universitaire sur la révision pour imprévision, les abus de pouvoir de la partie forte, c'est-à-dire du bailleur, à travers la loi Murcef et le rapport Pelletier, la disparition du bail négocié au profit d'un contrat d'adhésion non contrôlé, les attaques menées par les investisseurs et le législateur lui-même contre les juges, enfin le choc de la crise monétaire de 2007, tout ceci a mis fin à l'engouement pour le « tout marché ». On redécouvre les vertus de la régulation. Les prix judiciaires, tant décriés dans le passé, sont aujourd'hui réhabilités.
En outre, techniquement, alors que la révision des loyers à la baisse eut été susceptible de favoriser un rapprochement des prix judiciaires des prix du marché, le blocage des loyers pour neuf ans par la loi Murcef, sans possibilité de réajustement à la baisse en cas de crise, devait au contraire, par un effet secondaire mécanique, s'accompagner de fixations modérées, c'est-à-dire de prix judiciaires, puisque le prix est désormais fixé pour la durée du bail sans soupape de sûreté .
Le retour aux prix judiciaires, c'est-à-dire à une certaine modération, s'est exprimé dans plusieurs décisions au cours de la dernière décennie, non pas directement dans des jugements de fixation, mais indirectement, à l'occasion de l'estimation du droit au bail lors de procédures d'éviction. Les juges du fond ont affirmé officiellement à plusieurs reprises : « Il est établi qu'un loyer en renouvellement, même non soumis à la règle du plafonnement, n'est jamais absolument égal au loyer négocié pour un local proposé vide sur le marché. »
La portée de l'attendu est d'autant plus significative que les dossiers concernaient des bureaux, pour lesquels une doctrine dominante estimait que l'écart entre les prix judiciaires et les prix de marché avait disparu. La spécificité du prix de renouvellement est reconnue. Sa différenciation d'un prix de marché est affichée.

La reconnaissance des prix judiciaires sera implicitement approuvée par la Cour de cassation (qui ne contrôle toutefois pas les prix). Par un arrêt du 12 novembre 2008, la Cour a rejeté le pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 juin 2007 en décidant que les juges du fond avaient souverainement retenu une indemnité d'éviction correspondant à la différence « entre le loyer de renouvellement théorique du bail et la valeur locative du marché » .
La différence fondamentale entre un prix statutaire et un prix de marché est officialisée.

II. L'ABOUTISSEMENT
La valeur locative est définie par la loi : on peut donc la qualifier de valeur locative légale. Définie par le statut des baux commerciaux, c'est une valeur locative statutaire. Fixée par le juge, c'est une valeur locative judiciaire. En revanche, elle n'est en aucun cas une valeur locative de marché.
Après trente ans de non-dit, la différence entre un prix de marché et un prix judiciaire est aujourd'hui reconnue (A). Mais les juges conservent un large pouvoir d'appréciation (B).

A. DIFFÉRENCE ENTRE UN PRIX JUDICIAIRE ET UN PRIX DE MARCHÉ
Cette différence est d'abord un constat de fait. Un prix judiciaire est toujours nettement inférieur à un prix de marché .
Au demeurant, personne ne peut se plaindre de cette disparité qui tient à la nature des choses. La prétendue sous-évaluation des prix judiciaires n'a pas empêché le développement considérable de l'immobilier commercial et la ruée des investisseurs sur les locaux commerciaux. Le placement n'est pas mauvais.
La différence entre les prix judiciaires et les prix de marché est une différence de nature, une différence technique, structurelle et économique.

1. Différence de nature
Par définition un prix réglementé est le contraire d'un prix de marché. La valeur locative en révision ou en renouvellement étant réglementée, elle est par nature le contraire d'une valeur de marché.
Dans un État de droit, la loi n'est pas soumise au marché. C'est le marché qui est soumis à la loi.
Le marché est insaisissable, fantasque, irrationnel, imprévisible. Une décision judiciaire s'accorde mal de ces qualificatifs. La loi du marché est une chose ; la loi tout court une autre chose.
La loi du marché suppose la liberté de ne pas contracter. À défaut d'accord, le contrat n'est pas conclu et chacun reprend sa liberté. Au contraire, lors d'une fixation judiciaire, le bail est d'ores et déjà conclu, les parties ne sont plus dans un cadre de liberté, mais dans un cadre statutaire. Le bailleur ne peut plus refuser de contracter, sauf à régler une indemnité d'éviction à son locataire.
À aucun moment le statut des baux commerciaux ne fait allusion à un quelconque « prix de marché ». L'article R. 145-7 du Code de commerce vise « les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». La notion de prix « pratiqués » ne renvoie pas nécessairement au marché, mais à tous les prix constatés. Un prix judiciaire est un prix pratiqué. L'adverbe « couramment » apporte un élément de stabilité étranger aux soubresauts du marché.
Relance
Le retour aux prix judiciaires, c’est-à-dire à une certaine modération, s’est exprimé dans plusieurs décisions au cours de la dernière décennie, indirectement, à l’occasion de l’estimation du droit au bail lors de procédures d’éviction.

La notion de « prix couramment pratiqués » au sens de l'article R. 145-7 du Code de commerce peut être rapprochée de la notion similaire en matière de baux d'habitation. L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 vise les « loyers habituellement constatés dans le voisinage ». L'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 précise avec bon sens que les références invoquées par le bailleur doivent comporter, au moins pour les deux tiers, « des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans ». Le prix statutaire est un prix pérenne. Le prix judiciaire suppose une certaine stabilité, à l'opposé de la spéculation aléatoire du marché.
Comme l'écrivait le président Serge Fruchter : « La valeur de marché, c'est l'image des anticipations des parties ; la valeur locative judiciaire résulte des données constatées et donc du passé ».
D'ailleurs les experts eux-mêmes ont parfois du mal à s'accorder sur la valeur de marché à un moment donné. Les écarts entre deux estimations peuvent être importants. Le marché est difficile à cerner. Il est variable et incertain. Comment pourrait-on demander à un juge de fixer un prix incertain ? Comment le juge pourrait-il fixer un loyer pour neuf années, sur une base fluctuante ? Le prix judiciaire doit être sûr et stable.
Le marché est le domaine des accords, plus ou moins contraint, le domaine des relations de force, parfois celui du chantage. La fixation judiciaire intervient précisément « à défaut d'accord », comme il est dit à l'article L. 145-33 du Code de commerce, et présente un caractère protecteur des intérêts en présence. Le marché est le règne des déséquilibres ; le judiciaire celui de l'équilibre.
Par conséquent, tout oppose le prix du marché au prix judiciaire, comme la jungle à la loi. Le juge est raisonnable, modéré, juste, équilibré, quand le marché est irrationnel, instable, imprévisible, excessif.

2. Différence technique
La valeur locative est définie par la loi aux articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce qui décrivent minutieusement les éléments à prendre en compte :
 les caractéristiques du local ;
 la destination des lieux ;
 les obligations respectives des parties ;
 les facteurs locaux de commercialité ;
 les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Contrairement à cette définition légale, le marché, qui obéit à sa propre loi, prend en compte des éléments exclus par le législateur :
­ Le retour sur investissement. Pour le bailleur institutionnel, c'est le principal élément pris en considération. Il calcule un taux de rendement. Or, ni l'investissement du bailleur, ni la valeur de l'immeuble ne sont envisagés par le législateur. La valeur locative définie par la loi exclut la prise en compte d'un retour sur investissement.
­ La spéculation. Par définition, le bailleur commerçant spécule. Il va de soi que la spéculation n'a pas sa place devant les tribunaux. Le marché, domaine de la spéculation, est étranger au monde judiciaire.
­ Le chiffre d'affaires du locataire. Le chiffre d'affaires qui sera potentiellement réalisé dans les lieux loués, le montant des charges prévisibles, le résultat envisagé sont les principaux sinon les seuls éléments qui déterminent un commerçant, sur le marché, à prendre à bail des locaux. Sur le marché, c'est le locataire qui fait la valeur locative. Le prix demandé par le bailleur ne deviendra une valeur locative que s'il est accepté par un locataire. Or, le locataire n'acceptera de prendre à bail les locaux à tel prix qu'en considération du chiffre d'affaires potentiel qu'il compte réaliser dans les lieux loués. La valeur locative de marché dépend donc directement du chiffre d'affaires du locataire, alors que cet élément n'est pas prévu par le législateur. Pour fixer un loyer, les juges ne peuvent pas, en principe, se déterminer en fonction du chiffre d'affaires du locataire .
­ La qualité du locataire. La qualité de la signature du locataire est susceptible d'influencer le propriétaire, lors de la conclusion d'un nouveau bail sur le marché. La garantie de la solvabilité du locataire peut justifier une modération du prix. La loi, générale et impersonnelle, ne permet pas de prendre en compte ce type de considération.
­ D'autres circonstances, non prévues par le législateur, peuvent influencer le prix sur le marché : l'importance des investissements du propriétaire ; la durée du bail ; la stabilité du locataire ; etc.
Ainsi, sous l'angle purement technique, les éléments qui composent la valeur locative définie par la loi sont bien différents des éléments moteurs du marché.

3. Différence structurelle
On peut la résumer en une formule : une juridiction n'est pas une agence immobilière.
Le juge ne prend pas de commission ; il ne touche pas d'honoraires de rédaction d'acte.
Tout oppose la conclusion d'un bail sur le marché à une fixation judiciaire.

4. Différence économique
Enfin, sous l'angle économique, la valeur locative d'un local occupé, estimée dans le cadre d'un renouvellement, ne peut pas être la même que celle d'un local libre sur le marché.
Pour donner des bureaux à bail sur le marché, le propriétaire est obligé de les rénover, et notamment de procéder aux mises aux normes. Des bureaux en état d'usage ou non conformes ne se loueraient pas. Or, dans le cadre d'un renouvellement, le bailleur n'a rien à débourser. Pour lui, la situation n'est pas la même.
Objectivement, des bureaux rénovés, mis en location sur le marché, ont une valeur différente de locaux occupés depuis neuf ans, en état d'usage.
Concernant les boutiques, la situation peut être inversée. C'est le locataire qui doit parfois débourser un droit d'entrée ou un prix de cession. Contrairement à certaines thèses, le loyer accepté sur le marché n'en est pas plus faible pour autant. Au contraire, pour les emplacements recherchés, les grandes enseignes peuvent débourser des droits d'entrée élevés et accepter des loyers élevés également. Or, lors du renouvellement du bail, le locataire n'a pas à débourser un nouveau droit d'entrée. Il n'est pas davantage soumis à la concurrence inflationniste du marché. Le contexte est totalement autre.
Économiquement, un loyer de renouvellement ne peut pas être identique à un loyer de première location.

B. APPRÉCIATION SOUVERAINE

La définition de la valeur locative n'est pas nouvelle. Cependant, au terme de la longue évolution ci-dessus rappelée, la valeur locative judiciaire en 2011 doit être réexaminée. Les enseignements du passé, le contexte actuel, l'évolution des mentalités doivent permettre l'avènement d'une nouvelle valeur locative. On a parfois décrié un décalage entre les décisions judiciaires et la réalité sociale. Ces critiques ne sont pas justifiées. Les juges réagissent assez rapidement aux besoins de la société. Les juges du fond d'abord ; la Cour de cassation ensuite, dans la mesure où cela relève de son domaine, avec le décalage inévitable dû aux délais de la procédure (mais sur le sujet qui nous intéresse – la valeur locative – les juges du fond restent souverains).
Lorsque les prix judiciaires furent critiqués dans les années 1980, les juges du fond modifièrent assez rapidement les missions des experts. Dès 1985, les juges du fond demandaient aux experts de prendre en compte à la fois les prix judiciaires et les prix du marché.
Lorsque la doctrine critiqua le plafonnement, la réaction fut un peu plus lente. Les critiques s'étaient exprimées dans les années 80 et 90, et c'est seulement en 1999 que la Cour de cassation manifesta, dans son rapport annuel, sa faveur pour la valeur locative.

Relance
Tout oppose le prix du marché au prix judiciaire, comme la jungle à la loi. Le juge est raisonnable, modéré, juste, équilibré, quand le marché est irrationnel, instable, imprévisible, excessif.
Lorsqu'on appela les juges à une grande modération, lors de la crise économique survenue en 1992, certaines juridictions réagirent opportunément rapidement en acceptant des fixations de loyers à la baisse. Cependant, les divergences doctrinales furent suivies par des divergences entre les juridictions elles-mêmes et il fallut attendre plusieurs arrêts de la Cour de cassation et l'arrêt en assemblée plénière de 2004 pour que le débat soit définitivement clos. La faute ne doit pas en être attribuée aux juges, mais bien à une certaine doctrine qui, au lieu de servir de guide, sema la confusion dans des débats stériles et sans fin, alors que la conjoncture économique nécessitait des décisions urgentes.
En 2007, les juges du fond ont réagi rapidement. Les révisions de loyers fondées sur l'article L. 145-39 du Code de commerce et les renouvellements de baux ont abouti rapidement à des baisses de loyers, nécessaires en raison cette fois encore de la conjoncture.
La valeur locative relevant du pouvoir souverain d'appréciation du juge du fond, quelles sont les considérations qui doivent le guider ? La fixation judiciaire doit remplir une double mission, qui peut paraître au premier abord contradictoire : il faut assurer une certaine stabilité de la relation contractuelle, mais il faut également s'adapter à la conjoncture économique.

1. La stabilité
La réglementation a pour objet d'assurer une stabilité raisonnable des relations locatives. Le législateur a manifesté son intention ces dernières années. Lors des débats sur la loi Murcef, il fut rappelé que « la stabilité contractuelle entre bailleur et preneur constitue un élément essentiel de la bonne santé du secteur économique immobilier » . Cette stabilité était envisagée, à l'époque, par le gouvernement, uniquement sous l'angle des propriétaires : on voulait protéger le « secteur économique immobilier ». Mais elle est souhaitée également par les locataires. Le compte d'exploitation d'une entreprise n'apprécie pas les soubresauts.
Ce souci de stabilité fut rappelé également dans le rapport Pelletier : « La stabilité du loyer lors du renouvellement (…) doit demeurer la règle » .
À l'opposé des soubresauts du marché, le juge doit donc faire preuve de modération, lisser les prix, en assurer la pérennité.

2. L'adaptation
Tout en restant modéré, le juge doit néanmoins adapter le loyer à la situation du moment, notamment en cas de crise économique.
Lorsque l'on constate, comme ces dernières années, une très forte augmentation des loyers contractuels indexés, du seul fait mécanique de l'augmentation du coût de la construction, alors que dans le même temps les prix baissent fortement en raison de la crise, l'intervention du juge devient urgente.
C'est précisément pour permettre la stabilité des relations contractuelles, c'est-à-dire leur poursuite, que le juge doit réajuster le loyer.
Nous avons rappelé que, en droit, le chiffre d'affaires du locataire n'est pas un élément d'appréciation de la valeur locative. Toutefois, en fait, c'est un élément de recoupement significatif. On sait qu'un loyer doit absorber, normalement, pour des commerces classiques,
de 6 à 10 % du chiffre d'affaires hors taxes. Lorsqu'une estimation dépasse ce taux, lorsque l'on constate que le loyer absorbe 20 % du chiffre d'affaires, il n'y a que deux explications : soit le locataire est incapable, soit l'expert s'est trompé. L'estimation n'est pas une science exacte, et malgré la grande compétence de nos experts, leur travail est parfois difficile. Les écarts qui peuvent exister entre deux évaluations démontrent bien le caractère aléatoire des calculs théoriques. Le chiffre d'affaires, quant à lui, dès lors qu'il est contrôlé, ne trompe pas.
La valeur locative est définie par le Code de commerce, dans son livre premier, sous le titre IV, intitulé Du fonds de commerce. Il s'agit d'une réglementation protectrice du fonds de commerce. La valeur locative définie par la loi doit assurer la pérennité du fonds de commerce. On n'imagine pas un fonds de commerce sans compte d'exploitation.
La nouvelle valeur locative doit être stable, modérée, pérenne et supportable par un compte d'exploitation.
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Samedi 11 Juillet 2020 -  - © 2020 Administration identification GEMEA Interactive
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