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Loi Pinel : désaccords sur son application dans le temps
Par Jehan-Denis BARBIER
Docteur en droit
Avocat à la Cour


L’essentiel.

Pour savoir si la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 doivent s’appliquer aux baux « conclus ou renouvelé » aux dates prévues pour l’entrée en vigueur de ces textes, faut-il s’attacher à la date de prise d’effet du bail ou à la date de l’accord sur la chose et sur le prix ? Les avis divergent. Mais c’est bien à la date de l’accord sur le prix que l’équilibre économique du contrat est accepté.

La loi du 18 juin 2014 est applicable « aux contrats conclus ou renouvelés » à compter du 1er septembre 2014. Cependant, certaines dispositions, notamment celles relatives aux charges, ne sont applicables que depuis l’entrée en vigueur du décret du 3 novembre 2014, c’est-à-dire, «  aux contrats conclus ou renouvelés » à compter du 5 novembre 2014.
 
Dans  une précédente étude complète du droit transitoire, nous nous étions interrogés sur ce qu’il fallait entendre par « contrat conclu » ou « contrat renouvelé » puisque la date de l’accord entre les parties est généralement différente de la date de prise d’effet du contrat. Nous considérons que c’est la date de l’accord des parties qui importe[1].
 
Cependant, nos confrères Jean-Pierre Blatter[2], Marie-Odile Vaissié et Hanan Chaoui [3]ont des points de vue différents et semble vouloir plutôt s’attacher à la date de prise d’effet du bail.
 
La distinction entre la date de conclusion du contrat et sa date de prise d’effet ne devrait pas susciter de développements particuliers, tant elle parait évidente.
 
 La date de prise d’effet du contrat correspond au point de départ du bail ou du renouvellement du bail.
 
La date de l’accord des parties correspond, quant à elle, à la rencontre des consentements sur les conditions économiques du bail. C’est la date de la signature du bail après une longue négociation. C’est la date de la conclusion du contrat qui peut éventuellement se matérialiser par l’échange d’une offre et d’une acceptation, dès lors qu’elles portent dans les mêmes termes sur la chose, sur la durée et sur le prix. Dans le cadre d’un renouvellement, c’est la date à laquelle les deux parties acceptent les conditions financières du renouvellement. S’il s’agit d’un renouvellement judiciaire, le loyer étant fixé par le Juge, l’accord des parties sur le prix fixé par le Juge sera acquis à la date d’expiration du délai du droit d’option. Nos confrères rappellent que la signature d’un acte de renouvellement n’est pas obligatoire, ce qui est certain. Il n’en demeure pas moins que c’est l’acceptation expresse ou tacite, par les parties, de la décision judiciaire de fixation du loyer qui permet de dire que le bail est définitivement conclu. Il n’y a pas lieu de s’en étonner : ce n’est guère qu’une application des règles de droit commun selon lesquelles un contrat n’est définitivement conclu qu’après l’accord des parties sur le prix. Cet accord peut être exprès, et résulter de la signature du contrat, ou d’un échange de lettres. Mais cet accord peut aussi être tacite dans le cadre d’un renouvellement judiciaire : il sera acquis dès lors que les deux parties auront laissé passer le délai du droit d’option sans l’exercer. Du fait de cette acceptation tacite du prix, le jugement ou l’arrêt vaudront bail renouvelé
 
Ces deux dates (date de l’accord des parties, d’une part, date de prise d’effet, d’autre part) coïncident rarement.
 
Généralement, un bail est signé mais prend effet quelques temps après sa date de signature. La date de l’accord des parties est celle de la signature du contrat, et la date de prise d’effet celle prévue dans le contrat, qui coïncidera avec la date de remise des clés.
 
Quotidiennement, des accords interviennent sur des renouvellements de bail : l’accord est souvent signé plusieurs mois après la date du renouvellement et prend effet rétroactivement. La date de l’accord des parties est dans ce cas postérieure à la date de prise d’effet du bail renouvelé.
 
Le rappel de ces évidences nous permet de faire ressortir une caractéristique essentielle de cette distinction : c’est la date de l’accord des parties, non la date de prise d’effet du bail, qui constitue l’instant économique. C’est à cette date que l’équilibre économique de la convention se stabilise. C’est à cette date que l’on peut apprécier les légitimes prévisions des parties qui ne doivent pas être atteintes par une loi nouvelle.
 
Ceci rappelé, nos confrères soutiennent deux thèses différentes qui ne nous convainquent pas.
 
 
1°- La thèse de la date de prise d’effet
 
Jean-Pierre Blatter s’attache à la date de prise d’effet du bail ou du renouvellement. Il considère que les contrats prenant effet avant la loi nouvelle lui échappent et que ceux prenant effet après la loi nouvelle lui sont soumis. Cette thèse nous parait condamnée à la fois sous l’angle pratique et sous l’angle théorique.
 

a) En pratique
 
Prenons un exemple pratique. Un bail a été signé le 20 mai 2014 avec une prise d’effet au 1er janvier 2015. Ce cas n’est pas rare. On suppose par exemple qu’entre ces deux dates le propriétaire doive effectuer un certain nombre de travaux pour permettre la délivrance de la chose louée le 1er janvier 2015.
 
La date de prise d’effet du contrat est donc le 1er janvier 2015. La date de l’accord des parties est le 20 mai 2014.
 
Si l’on retient la thèse de Jean-Pierre Blatter, la loi du 18 juin 2014 et le décret du 3 novembre 2014 seraient applicables à ce bail, puisque sa prise d’effet (1er janvier 2015) est postérieure à l’entrée en vigueur de ces deux textes (1er septembre 2014 et 5 novembre 2014).
 
Cette solution n’est pas satisfaisante, puisqu’en signant un bail le 20 mai 2014, les parties ne pouvaient pas respecter une loi non encore promulguée ni s’accorder sur les conditions économiques du bail en fonction de règles relatives aux charges récupérables résultant d’un décret non encore publié.
 
 
b) En théorie
 
Pour se prononcer sur l’application d’une loi dans le temps, il faut considérer la situation juridique à laquelle elle s’applique.
 
Le Doyen Roubier enseignait qu’il faut distinguer les différentes phases d’une situation : « Il y a une phase dynamique, qui correspond au moment de la constitution de cette situation (et aussi au moment de son extinction) ; il y a une phase statique, qui correspond au moment où cette situation produit ses effets »[4].
 
Précisément, dans le cadre d’un renouvellement de bail, les parties se trouvent dans une phase dynamique, car le bail est en cours de constitution. Le congé a mis fin au bail. La phase qui s’est ouverte à la date d’effet de l’offre de renouvellement n’est plus le bail ancien et pas encore le nouveau bail : celui-ci ne sera conclu qu’à l’issue des négociations sur le nouveau prix ou de la procédure éventuelle afin de fixation du loyer.

 La fixation du loyer est régie par des dispositions légales. La situation considérée, celle d’un bail en cours de renouvellement, est une situation légale. A défaut d’accord des parties, le nouveau prix sera fixé dans les conditions prévues par la loi. Comme on l’avait déjà relevé à la suite de la réforme du 6 janvier 1986, la fixation du loyer est un effet de la situation légale et une condition du nouveau bail. Ce n’est pas un effet du contrat. [5]. La Cour de cassation avait jugé, à l’époque, que « la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées »[6].
 
La loi du 18 juin 2014, qui s’applique aux baux « renouvelés » à compter du 1er septembre 2014, a donc vocation à s’appliquer à tous les baux qui sont actuellement en cours de renouvellement, c’est-à-dire, non encore définitivement renouvelés.
 
La jurisprudence, évoquée par nos confrères, selon laquelle le renouvellement du bail n’est pas subordonné à la fixation préalable d’un nouveau prix est ici sans application[7]. En effet, cette jurisprudence ne concerne que le cas où l’action en fixation du loyer se trouve prescrite. Par cette jurisprudence, la Cour de cassation a abandonné la sanction de la caducité du congé en cas de prescription. Si les parties n’ont pas agi dans les deux ans de la date du renouvellement, le congé n’est pas caduc et le bail se trouve définitivement renouvelé à l’ancien prix, par l’effet de la prescription. Du fait de l’expiration du délai de deux ans, les parties ne peuvent pas davantage exercer le droit d’option. C’est pourquoi la Cour de cassation a jugé que, dans un tel cas, le renouvellement est définitivement acquis, bien que le prix n’ait pas été fixé. Il n’y a pas d’autres conséquences à tirer de cette jurisprudence et elle est sans application en dehors du cas de la prescription. Il est bien évident que la conclusion définitive du renouvellement de bail nécessite, comme pour tout contrat onéreux, un prix[8]..
 
Tant que le prix n’est pas définitivement fixé, les parties peuvent exercer le droit d’option : il n’y aura pas de renouvellement. Cela signifie bien que le bail n’est pas encore renouvelé.
 
Par ailleurs, la capacité, le pouvoir, les vices du consentement, l’objet et la cause, tous les éléments qui permettent de dire qu’un bail est conclu, s’apprécient à la date de la rencontre des consentements. Il importe peu que le contrat prenne effet avant ou après cet accord. Le contrat est « conclu » le jour de l’accord des parties sur la chose, le prix et la durée.
 
 
2°- La thèse dualiste
 

Marie-Odile Vaissié et Hanan Chaoui suggèrent une distinction.
 
Elles relèvent à juste titre que la jurisprudence s’attache effectivement à la date de la conclusion des actes[9]. Et elles suggèrent de retenir la date de l’accord des parties, non la date de prise d’effet du bail, pour les baux en état futur d’achèvement. Nous partageons tout à fait cette première partie de l’analyse.
 
Mais dans un second temps, pour tous les autres cas, et notamment pour les renouvellements, elles estiment qu’il faudrait retenir cette fois-ci, non la date de l’accord des parties, mais la date de prise d’effet du bail ou du renouvellement de bail.
 
Est-il possible de retenir ainsi un double régime, en prenant tantôt la date de prise d’effet du bail, tantôt la date de l’accord des parties ? Faut-il distinguer entre les baux conclu et les baux renouvelés ?
 
 
a) Impossibilité d’un double régime
 
Selon la thèse dualiste, un bail portant sur des locaux en état futur d’achèvement échapperait à la loi nouvelle si l’accord est antérieur à la loi, bien que la prise d’effet soit postérieure. Mais un renouvellement échapperait également à la loi nouvelle bien que l’accord soit postérieur et la prise d’effet antérieure.
 
Selon cette thèse, l’entrée en vigueur de la loi nouvelle serait constamment retardée.
 
Cette thèse dualiste ne peut pas être retenue. Le législateur n’a nullement procédé à une telle distinction, et on ne distingue pas là où la loi ne distingue pas.
 
Lorsque le législateur vise les baux « conclus », il ne distingue pas selon que la prise d’effet du bail est antérieure ou postérieure à la date de la rencontre des consentements et il n’est pas possible d’adopter deux régimes transitoires. Soit l’on retient la date de prise d’effet du bail ; soit l’on retient la date de la rencontre des consentements.
 
Il en va de même pour les renouvellements. Lorsque le législateur vise les « contrats renouvelés », il ne distingue pas selon que la prise d’effet du renouvellement est antérieure ou postérieure à l’accord de parties.
 
Le régime est unique.

 
b) Inutilité de la distinction entre les baux conclus et les baux renouvelés
 
Le texte de la loi pourrait éventuellement autoriser une distinction entre, d’une part, les contrats conclus, et d’autre part, les contrats renouvelés.
 
Mais en réalité, la problématique est exactement la même dans les deux cas. Ainsi, l’hypothèse d’une prise d’effet différée du contrat n’est pas limitée au cas des baux conclus en état futur d’achèvement. Dans le cadre d’un renouvellement, l’accord des parties peut fort bien être antérieur à la date du renouvellement. Il suffit d’imaginer un accord intervenant, en cours de bail, sur les conditions du renouvellement, lequel prendrait effet plusieurs mois, voire plusieurs années plus tard.
 
En reprenant les dates de l’exemple cité précédemment, on peut fort bien envisager un accord anticipé sur un renouvellement de bail. Pour un bail venant à expiration au 31 décembre 2014, les parties auraient signé, le 20 mai 2014, un accord sur les conditions financières du renouvellement, accord qui serait ferme et définitif, pour une prise d’effet du renouvellement au 1er janvier 2015. En suivant la thèse qui s’attache à la date de prise d’effet du renouvellement, la loi nouvelle et son décret seraient applicables et l’équilibre économique accepté par le bailleur le 20 mai 2014 en fonction des dispositions légales connues à cette date serait déçu, puisque les nouvelles dispositions réglementaires modifient le régime des charges. On voit bien, dans cet exemple, que c’est la date de la rencontre des consentements qui importe et que ni la loi nouvelle, ni son décret, ne doivent appréhender l’économie d’un bail ou d’un renouvellement de bail signés antérieurement. En revanche, elles atteignent les contrats signés postérieurement[10].
 
Ceci démontre qu’il n’est pas possible de s’en tenir à la date de prise d’effet du contrat. C’est la date de l’accord des parties qui est déterminant. L’accord des parties s’entend, conformément au droit commun, d’un accord parfait sur la chose et sur le prix. Sur le sujet qui nous intéresse, le prix est essentiel, puisque le décret du 3 novembre 2014, qui modifie le régime des charges peut modifier l’équilibre économique des conventions.
 
Prenons maintenant l’exemple d’un accord sur le loyer de renouvellement conclu après la loi nouvelle, avec un effet rétroactif, c’est-à-dire avec une date de prise d’effet antérieure à la loi nouvelle. Supposons que les parties se mettent d’accord sur les conditions financières du bail, notamment sur le prix, en 2015, pour un renouvellement à effet du 1er janvier 2013. En 2015, lorsque les parties négocient le loyer de renouvellement ou lorsqu’elles argumentent devant le juge des loyers sur les éléments d’évaluation, elles connaissent la loi nouvelle et son décret. Elles peuvent donc parfaitement mesurer les conséquences économiques des nouvelles dispositions légales et les prendre en considération dans l’estimation de la valeur locative. Par exemple, alors que l’ancien bail mettait à la charge du locataire les gros travaux de l’article 606 du Code civil, le bailleur pourra faire valoir qu’il n’y a plus lieu de pratiquer un abattement sur le loyer à ce titre, puisqu’en vertu de la loi nouvelle, la clause relative à l’article 606 est réputée non écrite. Il n’y a donc aucune objection économique à ce que la loi nouvelle s’applique aux renouvellements en cours[11].
  
Dans l’exemple ci-dessus l’accord économique est trouvé en 2015, même s’il concerne un loyer prenant effet au 1er janvier 2013. C’est d’ailleurs pour cette même considération économique que le législateur a prévu un droit d’option. Le droit d’option permet aux parties de se décider définitivement en considération du prix fixé par le juge, soit dans notre exemple en 2015 (ou plus probablement en 2016 en raison de la durée de la procédure), pour un renouvellement 2013. C’est bien parce que l’équilibre économique du contrat n’est pas encore trouvé que les parties bénéficient du droit d’option. Là encore, le choix économique s’opère longtemps après la date de prise d’effet du renouvellement éventuel. Tout ceci confirme que c’est la date de l’acceptation du prix qui compte.
 
Dès lors que l’on s’en tient à la date de l’accord des parties, les baux actuellement en cours de renouvellement doivent être soumis à la loi nouvelle et à son décret, même si leur prise d’effet remonte à une date antérieure à la réforme[12]. C’est après la réforme que l’accord économique sera trouvé, en considération des nouveaux textes, même si cet accord prend effet rétroactivement.
 
En prenant des dispositions transitoires, le législateur a voulu éviter de porter atteinte aux prévisions économiques des parties. Ces prévisions économiques sont arrêtées le jour de la rencontre des consentements des parties. C’est à cette date que le bail est conclu ou renouvelé, quelque soit sa date de prise d’effet, antérieure ou postérieure.
 
 
 
 
[1] J-D. Barbier, application de la loi du 18 juin 2014 dans le temps, Gaz. Pal. Des 8 et 9 août 2014, p.47.
[2] AJDI novembre 2014, p.741.
[3] Revue des Loyers janvier 2015, p.3.
[4] Roubier, Le droit transitoire, 2ème édition 1960, p.182.
[5] J-D. Barbier, Baux commerciaux, Le point du droit transitoire, Gaz. Pal. Du 25 février 1989, doctr. p.2.
[6] Cass. 3ème civ. 16 décembre 1987, Gaz. Pal. Du 28 janvier 1988, p.84, note J.-D. Barbier ; voir aussi la réitération de cet attendu dans un avis de la Cour de cassation du 16 février 2015, n° 15002, Gaz. Pal. des 4et 5 mars 2015, p. 6 : « La loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ».
[7] Cass. 3ème civ. 8 juillet 1980, Bull. civ. 1980, III, n°132 ; Cass. 3ème civ. 9 novembre 1981, Bull. civ. 1981, III, 130.
[8] Ces arguments avaient déjà été évoqués lors de la réforme du 6 janvier 1986, et il y avait été répondu. Il n’y rien de nouveau. Voir J.-D. Barbier, Baux commerciaux, Le point du droit transitoire, Gaz. Pal. du 25 février 1989, doctr. P. 2.
[9] Cass .1ère civ. 12 juin 2013, n° 12-15688.
[10] Quand nous disons « les contrats signés », c’est un raccourci de langage qui inclut les contrats conclus par échange de lettres  ou par acceptation tacite.
[11] Sous réserve, bien entendu, des procédures en cours. En principe, la loi nouvelle ne s’applique qu’aux renouvellements faisant l’objet d’une procédure engagée après elle. Mais comme les parties ont un délai de deux ans à compter de la date du renouvellement pour saisir le juge des loyers commerciaux, un certain nombre de renouvellements à effet de 2013 ou 2014 feront l’objet de procédures engagées en 2015, soit après la loi nouvelle. Il faut donc distinguer pour les renouvellements dont la prise d’effet est antérieure à la loi nouvelle, d’une part, ceux qui faisaient l’objet de procédure en cours à la date de la loi nouvelle, auquel cas celle-ci ne s’applique pas, et d’autre part, ceux faisant l’objet d’une procédure introduite après la loi nouvelle, laquelle s’applique.
[12] Sous la réserve mentionnée à la note 11.
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