Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Application du nouveau droit des contrats aux baux commerciaux : l'obligation essentielle
Par Jehan-Denis BARBIER
Docteur en droit
Avocat à la Cour


L’essentiel. Dans un bail commercial, les clauses qui dispensent le bailleur de ses obligations essentielles doivent être réputées non écrites.
Le nouvel article 1170, tel qu’il résulte de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, introduit dans le Code civil la notion d’obligation essentielle :
 
« Art. 1170. - Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».
 
Ce texte consacre la jurisprudence de la Cour de cassation, notamment celle développée en droit des baux commerciaux (I). Il devrait trouver un large domaine d’application (II).
 
 
I - CONSÉCRATION
 

Cette nouvelle disposition est une consécration de la jurisprudence Chronopost[1]. On se souvient qu’une société avait confié à Chronopost un pli contenant une soumission à une adjudication qui devait parvenir à son destinataire le lendemain avant midi. Le pli ayant été livré avec retard, la société avait mis en cause la responsabilité de Chronopost qui lui avait opposé une clause limitant l’indemnisation du retard au prix du transport dont la société s’était acquittée. La Cour de cassation avait jugé que cette clause limitative de responsabilité contredisait l’obligation essentielle de Chronopost (livrer le lendemain avant midi) et devait donc être réputée non écrite.
 
Une clause qui contredit l’obligation essentielle du débiteur ne peut produire aucun effet.
 
Cette jurisprudence a connu un développement significatif en droit des baux commerciaux.
 
  Dans de nombreux arrêts, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation avait jugé que les clauses d’un bail commercial ne pouvaient en aucun cas décharger le bailleur de son obligation de délivrance, qui est une obligation essentielle[2]. La 3ème Chambre civile n’allait pas jusqu’à déclarer les clauses « non écrites », en l’absence de texte, mais les jugeait privées d’effet.
 
Les clauses de transfert de charges ont ainsi été condamnées : « La clause mettant à la charge du preneur la mise en conformité des lieux loués avec les règlements en vigueur ainsi que toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance »[3].
 
Les clauses exonératoires de responsabilité sont également visées. Ainsi, les juges du fond ne peuvent pas débouter un locataire de sa demande consécutive à des infiltrations imputables à un vice de construction, au seul motif qu’une clause du bail interdit au preneur d’exercer contre le bailleur un recours quelconque pour vice caché ou apparent. Une telle clause de renonciation à recours a été neutralisée par la jurisprudence et serait désormais jugée non écrite[4].
 
 
II - APPLICATION
 

A – LES OBLIGATIONS ESSENTIELLES
 

Le nouvel article 1170 du Code civil invite à vérifier quelles sont les obligations essentielles du bailleur.
 
Elles sont énumérées à l’article 1719 du Code civil. Le bailleur est obligé « par la nature du contrat » :
 
  • de délivrer au preneur la chose louée ;
  • d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
  • d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
 
Ainsi, une clause privant de sa substance, c’est-à-dire de son contenu, l’une ou l’autre de ces trois obligations essentielles doit être réputée non écrite.
 
En ce qui concerne l’obligation d’entretien de la chose louée en état de servir à son usage, on pense aux clauses relatives aux charges et aux travaux. Les bailleurs, qui ont inventé la notion de « bail triple net » (sans travaux, sans charges, sans taxes pour le bailleur) et la notion de « bail investisseur » (comme s’il existait des droits particuliers pour une catégorie de propriétaires) ont pris l’habitude de transférer l’intégralité des travaux d’entretien, de réparation, de réfection, etc. sur le preneur, même en cas de vétusté ou d’obligation réglementaire. Dans certaines circonstances, on a l’impression que le preneur se délivre la chose louée à lui-même.
 
 Ces clauses sont condamnées par leur caractère excessif et déséquilibré, qui vide de son contenu l’obligation du bailleur. Elles devront être réputées non écrites.
 
Concernant la jouissance paisible des lieux loués, les nouvelles dispositions devraient permettre de sanctionner les clauses de souffrance, qui obligent le locataire à supporter les troubles liés aux travaux du bailleur, même lorsqu’ils excédent quarante jours[5].
 
 
B – ÉTENDUE DE LA SANCTION
 

La clause étant « réputée non écrite » la demande du locataire ne se heurtera à aucune prescription[6].
 
Cependant, il conviendra de déterminer l’étendue de la sanction : lorsqu’une stipulation prive de sa substance une obligation essentielle du bailleur, faut-il procéder à l’ablation de la seule stipulation illicite ou bien supprimer la totalité de la clause ?
 
La question a déjà été traitée, mais la solution reste à l’appréciation des juges[7].
 
Le débat a été relancé récemment à propos des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse. Alors que la Cour d’appel de Versailles avait réputé la clause partiellement non écrite, la Cour d’appel de Paris l’a au contraire jugée non écrite dans son entier. La Cour de cassation s’en est rapportée à l’appréciation souveraine des juges du fond[8].
 
La gravité de la sanction, au cas où la clause serait réputée non écrite en totalité, devrait amener les bailleurs à la plus grande prudence lors de la rédaction de leurs baux-types.
 
 
[1] Cass. com. 22 octobre 1996, Gaz. Pal. 1997, jurisp. p. 519, note R. Martin, Defrénois 1997, p. 333, note
D. Mazeaud, D. 1997, p. 121, note A. Sériaux.
[2] Cass. 3e civ. 3 mai 2007, Administrer juillet 2007, p.26 ; Cass. 3e civ. 16 avril 2008, Administrer juillet 2008, p.42 ; Cass. 3e civ. 9 juillet 2008, Administrer décembre 2008, p.54 ; Cass. 3e civ. 20 janvier 2009, Gaz. Pal. 2009 p.1926 ; Cass. 3e civ. 18 mars 2009, Administrer mai 2009, p.33 ; Cass. 3e civ. 31 octobre 2012, n°11-12.970 ; Cass. 3e civ. 31 octobre 2012 n°11-20660 ; Cass. 3e civ. 19 juin 2013 n°12-18337 ; Cass. 3e civ. 2 juillet 2013 n°12-21353 ; Cass. 3e civ. 2 juillet 2013, n°11-28496.
[3] Cass. 3e civ. 19 décembre 2012, Gaz. Pal. 19 et 20 avril 2013, p.19.
[4] Cass. 3e civ. 18 mars 2009, Administrer mai 2009, p.33.
[5] Le délai de quarante jours qui figurait à l’article 1724 du Code de 1804 a été réduit à vingt et un jours par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
[6] Voir notamment notre étude : La sanction de l’ordre public statutaire : Les clauses réputées non écrites, Loyers et copr. septembre 2014, p.32.
[7] Voir notre étude : Ordre public, ordre privé en droit des baux commerciaux, Gaz. Pal. des 28 et 29 septembre 2012, p.7, spécialement p.11.
[8] Cass. 3e civ. 14 janvier 2016, n° 14-24681, Gaz. Pal. du 1er mars 2016, p. 66, note J.-D. Barbier.
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