Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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La rénovation des centres commerciaux
Jehan-Denis BARBIER
Docteur en droit
Avocat à la Cour


Un certain nombre de centres commerciaux construits dans les années 1980 ou 1990 font aujourd’hui l’objet d’importants travaux de rénovation ou de restructuration. Les sociétés propriétaires engagent de vastes programmes pour revaloriser leur patrimoine vieillissant. Les travaux périodiques de remplacements ou de rénovations ponctuels, bien que fort coûteux et payés par les locataires au cours des dernières décennies, sont aujourd’hui insuffisants. Les centres commerciaux doivent être soumis à des opérations globales de rénovation, de restructuration, de relooking. Les réfections partielles, les remplacements de certains éléments, les mises aux normes ponctuelles ne suffisent plus.
 
Les propriétaires s’engagent dans de vastes chantiers. On parle de « la nouvelle identité visuelle » des centres commerciaux, de « nouveaux designs », de « nouveaux positionnements » et de « métamorphoses ».
 
Ainsi, dans un communiqué de presse du 5 septembre 2013, Jean-Philippe Mouton, Président de Hammerson France, annonçait que Hammerson avait « lancé en 2012 un vaste programme de rénovation de ses centres commerciaux pour 100.000.000 €  (…) cette vague de rénovations s’inscrit dans le cadre d’une revalorisation de l’ensemble de notre patrimoine français, en droite ligne avec la nouvelle orientation stratégique du groupe annoncée en 2012 de recentrage sur l’immobilier commercial ». Hammerson a ainsi engagé douze millions d’euros pour la rénovation du centre Italie II à Paris, quinze millions d’euros pour la place des Halles à Strasbourg. Le centre commercial Grand Maine à Angers a également fait l’objet d’une rénovation d’ensemble. Quant au centre commercial O’Parinord, l’opération s’élève à plus de cinquante millions d’euros.
 
Unibail a également planifié une série de rénovations d’ensemble. Les opérations se chiffrent, par exemple, à 35.000.000 d’euros pour le centre commercial Euralille, à vingt millions d’euros pour Rosny II, et à soixante-trois millions cinq cent mille euros pour les Halles à Paris. Il en va de même de Klépierre, notamment sur les centres de Créteil Soleil, Belle Epine, Marseille Bourses ou Val d’Europe.
 
Ces vastes programmes de travaux sont élaborés de façon approfondie par les propriétaires des centres commerciaux, sont décidés unilatéralement par eux, puis les locataires en sont sommairement informés et reçoivent ensuite des factures d’appel de fonds pour des montant considérables, lorsque les sommes ne sont pas prélevées d’office sur leurs comptes bancaires.
 
Les demandes d’explications ou de justificatifs formulés par les locataires se heurtent ensuite à des montagnes d’objections. Le bailleur expose généralement que sa facturation est justifiée, le bail mettant à la charge du locataire le remboursement des tous les travaux d’entretien, de réparation, de réfection, de remplacement, de rénovation, etc… Le bailleur ajoute qu’il ne peut pas produire de justificatif puisque la facturation est faite sur la base d’un « budget prévisionnel », non sur la base de factures effectives. Le bailleur encaisse avant de débourser. Il ajoute parfois à la facturation 15 % d’honoraires de gestion, alors que les éventuels honoraires ne sont dus que sur les factures réelles.
 
Une fois les travaux réalisés, le bailleur, interrogé, objecte qu’il lui est impossible de communiquer les devis et les factures justificatives des charges en raison de leur volume trop important. L’objection ne tient pas en fait, à l’époque de la dématérialisation, toutes les pièces justificatives pouvant en réalité facilement être communiquées aux locataires qui en font la demande par voie dématérialisée. L’objection est également mal fondée en droit. En effet, la charge de la preuve pèse sur le bailleur. C’est le créancier qui doit établir sa créance conformément à l’article 1315 du Code civil. Il ne faut inverser la charge de la preuve. Ce n’est pas au débiteur de prouver que les sommes facturées ne sont pas dues ; c’est au créancier de prouver qu’elles le sont.
 
C’est pourquoi la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé que « à défaut de production de certains justificatifs » par le bailleur, les provisions versées sur les charges doivent être remboursées au locataire [1]. La Cour de cassation a à nouveau jugé le 9 juin 2015 qu’un bailleur doit rembourser les provisions encaissées dès lors qu’il « ne produit aucun justificatif des charges » [2]. Cette jurisprudence, conforme à la règle de droit commun selon laquelle le créancier doit justifier de sa créance, a été rappelée par le législateur dans le décret du 3 novembre 2014 qui précise à l’article R.145-36 du Code de commerce : « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
 
Arrêtons-nous sur la question de droit : le coût d’une opération de rénovation globale et de revalorisation du patrimoine du propriétaire fait-il partie des charges récupérables sur le locataire ?
 
Quelques soient les clauses des baux, la réponse nous paraît négative, en raison de l’interprétation restrictive des clauses contractuelles (I) et des limites que les obligations essentielles et l’équilibre des conventions assignent auxdites clauses (II).
 
 
I – L’INTERPRÉTATION RESTRICTIVE DES CLAUSES CONTRACTUELLES
 

Quelle que soit la sévérité des clauses relatives aux charges dans les contrats d’adhésion que sont les baux des centres commerciaux, on n’a jamais vu un bail stipulant expressément qu’une opération globale de réhabilitation serait incluse dans les charges récupérables.

 Les baux peuvent prévoir des travaux de toutes sortes, mais il s’agit toujours de travaux ponctuels et nécessaires. Un programme d’ensemble, de rénovation patrimoniale, décrété unilatéralement par le propriétaire, relève d’une toute autre logique.
 
Une telle opération globale et programmée n’entre pas dans les prévisions contractuelles. Les clauses contractuelles relatives aux charges récupérables, même très détaillées, prévoient des travaux réguliers et ponctuels, plus ou moins importants, réalisés chaque année, travaux qui ont d’ailleurs été payés par les locataires des divers centres commerciaux au cours des dernières décennies. En revanche, les clauses contractuelles ne prévoient pas une opération d’ensemble, globale, organisée et planifiée de revalorisation patrimoniale, de modernisation, de création d’un nouveau concept, d’un nouveau design, d’une nouvelle identité.
 
Or, en droit, ce qui n’est pas expressément et précisément prévu par le contrat n’est pas dû.
 
Conformément à la jurisprudence la plus constante, il faut une clause expresse et précise, dans le bail, visant les charges facturées. Les charges ne sont pas dues « en l’absence de clause expresse » [3]. « En l’absence de clause expresse, les charges et prestations exorbitantes incombant normalement au propriétaire ne sauraient être répercutées sur les locataires » [4].
 
Or en pratique, les baux de centres commerciaux ne prévoient jamais expressément, au nombre des charges récupérables, une opération globale de rénovation, ni un programme d’ensemble décidé discrétionnairement par le bailleur.
 
De plus, en cas d’hésitation sur l’étendue des charges que le locataire doit rembourser au bailleur, les clauses du bail doivent s’interpréter restrictivement, conformément à l’article 1162 du Code civil, en faveur de celui qui a contracté l’obligation, c’est-à-dire en faveur du
locataire [5].
 
Conformément à l’article 1163 du Code civil, « quelques généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue », le débiteur ne doit que ce qui a été convenu. Et, l’article 1162 du Code civil précise : « la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation », c’est-à-dire en faveur des locataires qui doivent payer des charges.
 
Le principe de l’interprétation restrictive n’est pas nouveau. Il figurait déjà dans le Digeste de Justinien : «In obscuris minimum est sequendum » [6].
 
L’interprétation restrictive des clauses contractuelles s’impose d’autant plus en présence d’un bail qui n’est qu’un contrat d’adhésion, rédigé par le bailleur lui-même. Le Professeur Françoise Auque observait exactement que « le bailleur du centre commercial est le seul maître à bord » et que les baux sont « des contrats d'adhésion comportant un nombre impressionnant de conditions générales qui ne sont pas à discuter » [7]. Tous les praticiens constatent que « les baux-types sont des contrats d'adhésion (…) Le contrat, imposé par un bailleur qui veut tout régenter, contrat d'adhésion dont les clauses ne sont pas négociables, a cessé d'être l'œuvre de la liberté » [8].
 
C’est pourquoi la jurisprudence interprète restrictivement les clauses relatives aux charges, taxes et travaux. « En présence d’une clause exorbitante du droit commun mettant à la charge du preneur ce qui normalement devrait être réglé par le bailleur, il y a lieu, en cas de désaccord entre les parties, de donner une interprétation stricte à ladite clause, en faveur de celui qui s’y oblige, conformément à l’article 1162 du Code civil » [9].
 
La Cour de cassation applique fréquemment la règle de l’interprétation restrictive. Ainsi, par exemple, dans une affaire où le bail mettait pourtant expressément à la charge du locataire le ravalement, il a été jugé que le bailleur ne pouvait pas en demander le remboursement au preneur dans le cas particulier, non prévu au bail, où ce ravalement est prescrit par l’autorité administrative [10].
 
Autre exemple : en dépit de la clause mettant à la charge du locataire les réparations visées par l’article 606 du Code civil, qui est d’interprétation stricte, les preneurs ne sont pas tenus de refaire la toiture atteinte par la vétusté et le bailleur n’est pas exonéré de la réfection totale de la toiture [11]. « La clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations et celles de la toiture n’exonèrent pas le bailleur de la réfection de cette dernière dès lors qu’elle est totale » [12].
 
 Ainsi, il fait peu de doute que, nonobstant la liste considérable des travaux refacturables aux locataires, liste figurant dans les baux de centres commerciaux, une opération de relooking, décrétée par le propriétaire pour revaloriser son patrimoine et transformer son centre commercial, ne relève pas des charges récupérables.
 
 
II – LES OBLIGATIONS ESSENTIELLES ET L’ÉQUILIBRE DES CONVENTIONS
 

Pour corriger les excès et les abus, dans certains contrats, une abondante jurisprudence s’est développée sur le fondement des obligations essentielles des cocontractants (A). La recherche de l’équilibre contractuel est de l’essence du droit et de la justice (B).
 
 
A – L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE
 

La Cour de cassation l’écrivait dans son rapport annuel pour 2008 : « On connait l’importance particulière que revêt, en matière de bail commercial, l’obligation de délivrance (…) Il n’est que très rarement admis que le bailleur puisse transférer au preneur une charge relevant de cette obligation de délivrance » [13].
 
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur est une obligation continue qui concerne non seulement les lieux loués, mais également les accessoires des lieux loués : notamment les parties communes du centre commercial.
 
Or, quelles que soient les clauses des baux, le bailleur ne peut en aucun cas se décharger de son obligation de délivrance sur le preneur [14].
 
Ainsi, doit être cassé l’arrêt qui « retient que le contrat exonère le propriétaire (…) de son obligation d’entretien et de réparations en cours d’exécution du contrat, y compris pour les grosses réparations et celles résultant de la vétusté (…) alors que les clauses du contrat de bail ne pouvaient décharger le bailleur de son obligation de délivrance d’un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu » [15]. Cette jurisprudence s’applique aux centres commerciaux. Les clauses d’un bail dans un centre commercial « ne déchargent pas la bailleresse de son obligation de délivrance » [16].
 
Or, la thèse des bailleurs qui invoquent un loyer « triple net » porte atteinte, par son excès même, à l’obligation de délivrance. Prétendre que l’obligation de paiement des commerçants, pour les travaux, n’aurait pas de limite, est contraire aux obligations essentielles du bailleur, prévues à l’article 1719 du Code civil, puisque, si le bailleur n’a rien à payer et si le preneur doit tout régler, le premier n’exécute pas son obligation de délivrance et le second se délivre à lui-même la chose louée.
 
La thèse selon laquelle les clauses des baux de centres commerciaux devrait s’interpréter extensivement et inclure l’intégralité des campagnes de travaux, quels que soient leur cause, leur ampleur, leur objectif, sans aucune limite, équivaut à dispenser le bailleur de toute obligation de délivrance.
 
De telles clauses, si elles existaient, devraient donc être privées d’effet.
 
La jurisprudence de la Cour de cassation se trouve consacrée par le projet de réforme du droit des obligations, puisque l’article 1168 dispose : « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».
 
 
B – L’ÉQUILIBRE DES CONVENTIONS
 

Vouloir se dispenser d’une obligation essentielle, c’est vouloir rompre l’équilibre élémentaire de la convention.
 
Là encore, le projet de réforme du droit des contrats devrait consacrer les efforts de la jurisprudence qui recherche le juste et le bon. Jus est ars boni et aequi  [17]. Le projet d’article 1169 dispose : « Une clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat peut être supprimée par le juge à la demande du contractant au détriment duquel elle est stipulée ».
 
Or, sur le sujet qui nous intéresse, il est clair que le bailleur dépense avec une prodigalité d’autant plus généreuse qu’elle s’exerce aux frais de ses locataires. Bien plus, il n’est pas rare que le bailleur et le gérant soient des sociétés du même groupe, le second encaissant des honoraires de gestion d’autant plus élevés que le premier aura décidé de travaux plus importants.
 
La méthode employée consiste donc, pour les propriétaires de centres commerciaux, à rénover leur patrimoine aux frais des locataires, sans contrôle et sans limite, pour ensuite, dans la foulée, augmenter les loyers des mêmes locataires puisque la valeur locative d’un centre flambant neuf est d’autant plus élevée.
 
Tout ceci est mis en place sans consultation préalable des locataires, qui n’ont aucun pouvoir décisionnel sur les travaux, mais qui n’ont que le droit de payer.

 Il ne faut pas un sens aigu de l’équité pour sentir que ce système se fonde sur « déséquilibre significatif ».
 
En attendant la réforme du droit des contrats, qui permettra de supprimer les clauses abusives, un rééquilibrage équivalent peut être réalisé au moyen de l’interprétation restrictive des clauses contractuelles.
 
 
[1] Cass. 3e civ. 5 novembre 2014, n° 13-24451, Administrer décembre 2014, p. 32.
 
[2] Cass. 3e civ. 9 juin 2015, n° 14-13555, Gaz. Pal. du 18 août 2015, p. 18.
 
[3] C. Paris 22 juin 2005, AJDI 2005, p. 837 ; voir aussi : Cass. 3e civ. 27 juin 2001, n°99-19.007 ; Cass. 3e civ. 13 juin 2012, n°11-17.114, Gaz. Pal. des 29 et 30 juin 2012, p.15 ; Cass. 3e civ. 18 novembre 1998, Gaz. Pal. des 25 et 26 octobre 2000, p.46.
 
[4] C. Paris 17 octobre 1995, D. 1995, IR, p. 247.
 
[5] Voir par exemple Cass. 3e civ. 16 mai 2000, n° 98-20.555, Gaz. Pal. 2001, somm., p. 500 ; Cass. 3e civ. 10 mai 1991, Administrer novembre 1991, p. 78.
 
[6] Dans le doute, on retient le minimum, H. Roland et L. Boyer, Adages du droit français, n° 164.
 
[7] F. Auque, Le bailleur de centre commercial : un bailleur comme les autres ? AJDI août 2007, p. 536.
 
[8] J.-R. Bouyeure et J.-D. Barbier, Le monde à part des centres commerciaux, Administrer juillet 2003, p. 21.
 
[9] C. Versailles 15 janvier 1998, D. aff. 1998, p. 463.
 
[10] Cass. 3e civ. 10 mai 2001, Gaz. Pal. des 8 et 9 février 2001, p. 22.
 
[11] Cass. 3e civ. 16 mai 2000, n° 98-20.555, Gaz. Pal. 2001, som., p. 500.
 
[12] Cass. 3e civ. 10 mai 1991, Administrer novembre 1991, p. 78 ; voir aussi, pour un bail ne visant pas expressément la toiture des locaux, dont l’entretien n’était donc pas à la charge de la locataire : Cass. 3e civ. 21 janvier 2014, n°12-25760.
 
[13] Rapport annuel 2008 de la Cour de cassation, v°. Baux, commentaire de l’arrêt 3ème chambre civile du 9 juillet 2008 ; voir aussi : Etats généraux des baux commerciaux, Lexisnexis, p. 35, L’obligation de délivrance en matière de bail commercial par M.-P. Dumont Lefrand, N. Damas, C. Denizot et Y. Rouquet.
 
[14] Voir par exemple : Cass. 3e civ. 20 janvier 2009, Gaz. Pal. 2009 p.1926 ; Cass. 3e civ. 18 mars 2009, Administrer mai 2009, p.33 ; Cas. 3e civ. 19 décembre 2012, Gaz. Pal. 19 et 20 avril 2013, p.19 ; Cass. 3e civ. 2 juillet 2013 n°12-21353.
 
[15] Cass. 3e civ. 31 octobre 2012, n°11-12.970.
 
[16] Cass. 3e civ. 31 octobre 2012 n°11-20660.
 
[17] Le droit est l’art du bon et de l’équitable, H. Rolland et L. Boyer, Adages du droit français, n° 184.
 
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