Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Cass. 20 décembre 2018 - Coût des travaux et perte de la chose louée
JURISPRUDENCE
BAIL COMMERCIAL
 
 
COUT DES TRAVAUX ET PERTE DE LA CHOSE LOUÉE
 
                                               
Jehan-Denis BARBIER
Docteur en droit,
Avocat à la Cour
 
 
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 décembre 2018
Pourvoi n° 16-23449
 
Le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose louée. Doit être assimilée à la perte totale de la chose louée la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur qui s’apprécie notamment en fonction des revenus procurés par l’immeuble.
 
Les juges du fond ne peuvent pas rejeter la demande des bailleresses afin de résiliation du bail pour perte de la chose louée, sans vérifier s’il n’y avait pas une disproportion entre le coût des travaux nécessaires et les revenus générés par l’immeuble.
 
 
LA COUR
 
 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 30 juin 2016), que la société Alcalde, qui a acquis, en 2007, le fonds de commerce d'hôtel, restaurant et pension de famille, incluant le droit au bail commercial consenti le 25 avril 1975 par Jean X..., aux droits duquel viennent Mmes Geneviève et Elisabeth X..., a assigné les bailleresses en remboursement de travaux de mise en conformité et en paiement de travaux restant encore à réaliser ; que les bailleresses lui ont opposé la résiliation du bail pour perte de la chose louée ;

Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense :

Attendu que la société Alcalde soutient que le pourvoi formé par Mmes Geneviève et Elisabeth X... est irrecevable, faute de mention de leur domicile réel dans la déclaration de pourvoi du 31 août 2016, et que cette irrégularité lui fait nécessairement grief en raison de l'obstacle qu'elle cause à l'exécution de l'arrêt ;

Mais attendu, d'une part, que Mmes Geneviève et Elisabeth X... ont déclaré, le 16 janvier 2018, l'adresse de leur domicile respectif et, d'autre part, qu'il n'est justifié par la société Alcalde d'aucun acte de poursuite ou d'exécution qui aurait été entravé par l'irrégularité dénoncée, de sorte qu'en l'absence de grief démontré, la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité du pourvoi doit être écartée ;

Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :

 
 
 
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 1722 et 1741 du code civil ;

Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l'une des parties ; que doit être assimilée à la perte totale de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur qui s'apprécie notamment en fonction des revenus procurés par l'immeuble ;

Attendu que, pour rejeter la demande des bailleresses tendant au constat de la résiliation du bail pour perte de la chose louée, l'arrêt retient que celles-ci ne démontrent pas que le coût des travaux prescrits par l'autorité administrative, tel que déterminé par la cour, soit supérieur à la valeur de l'immeuble loué ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la perte de la chose louée n'était pas acquise au regard de la disproportion existant entre le coût des travaux nécessaires et les revenus générés par l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :
 
CASSE ET ANNULE (…)
 
 
Décision attaquée : CA Pau (2ème chambre section 1) 30 juin 2016.
 
Mesdames Elicabide c/ Sté Alcade.
 
M. Chauvin, prés. ; Mme Andrich, rapp. ; SCP Boulloche et SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin av.
 
 
COMMENTAIRE
 
 
La Cour de cassation rappelle que l’on ne peut pas obliger un propriétaire à réaliser sur son immeuble des travaux disproportionnés par rapport au revenu que procure l’immeuble. Dans un tel cas, si le bail ne peut pas être maintenu sans la réalisation des travaux exorbitants, le propriétaire peut se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail sans indemnité.
 
La règle figure aux articles 1722 et 1741 du Code civil, tous deux visés dans l’arrêt commenté.

 
 
 
Selon l’article 1722 du Code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».
 
L’article 1741 du Code civil ajoute : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
 
Certes, l’article 1722 du Code civil envisage « la destruction » de la chose louée, mais la jurisprudence a depuis longtemps assimilée la perte économique à la perte matérielle.
 
Il y a perte économique de la chose louée, justifiant la résiliation du bail, lorsque l’importance des réparations nécessaires est disproportionnée par rapport aux revenus de la chose louée [1]. Le coût des travaux peut parfois dépasser la valeur vénale de l’immeuble[2].
 
La perte de la chose louée, notamment en cas d’incendie, peut intervenir non seulement en cours de bail, mais également pendant la période de maintien dans les lieux lorsqu’un locataire a reçu un congé comportant refus de renouvellement. Si la destruction totale de la chose louée n’est pas imputable à une faute du bailleur, le locataire peut alors perdre purement et simplement son droit à indemnité d’éviction [3].
 
Dans l’affaire commentée, le bail portait sur un hôtel.
 
En matière hôtelière, les travaux sont parfois très importants, notamment lorsque l’Administration s’en mêle et vient prescrire de nombreuses mises aux normes et autres travaux, tels la création d’un accès handicapés, la réfection de l’installation sanitaire, la modification de l’exutoire des fumées, la mise en conformité de l’ascenseur, etc.
 
L’Administration prescrit, généralement sous la menace d’une fermeture, pour marquer son autorité, et ne s’inquiète guère des financements qui ne la concernent pas.
 
En l’occurrence, le locataire avait lui-même déjà réalisé un certain nombre de travaux important pour quelques 140.549 € hors taxes : mise en conformité de l’ascenseur, réparation des alarmes, rénovation électrique, aménagement des salles de bain, aménagement des portes coupe-feu, réfection de l’installation sanitaire, création de bouche de recyclage, etc.
 
Mais cela n’était pas suffisant. Il fallait encore créer un accès handicapés, mettre en sécurité des éléments du sous-sol, créer un sas d’accès aux chambres, modifier l’exutoire des fumées, etc., pour quelques coûts supplémentaires estimés à 310.755 € hors taxes.

 
 
Les bailleresses trouvaient le projet plaisant au regard du loyer mensuel de 600 € qui leur était généreusement versé. Elles avaient calculé que le coût de l’ensemble des travaux représentait soixante-neuf années de loyer, la perspective d’un retour sur investissement étant repoussée à la troisième génération.
 
C’est pourquoi l’arrêt de la Cour d’appel, qui avait refusé de constater la résiliation du bail, et cassé. La perte économique de la chose louée n’était guère discutable.
 
On espère que l’arrêt sera communiqué à l’Administration pour que l’architecte de sécurité, le technicien du bureau de la réglementation incendie, le responsable du bureau de la réglementation accessibilité, la chargée d’affaires sécurité bâtimentaire, le responsable de subdivision, la troisième adjointe au chef du service technique et le second sous-délégué à l’hygiène soient invités à méditer, en leur âme et conscience, sur le bon usage du pouvoir et la vanité de prescriptions impossibles.
 
En principe, la résiliation du bail intervient sans aucune indemnité. Toutefois, si la perte de la chose louée résulte d’une faute du bailleur, le bail est bien résilié, mais des dommages et intérêts peuvent alors être mis à sa charge. Nonobstant les dispositions de l’article 1722 du Code civil selon lesquelles il n’y a lieu à aucun dédommagement, lorsque la perte totale résulte d’une faute du bailleur, celui-ci peut être condamné à réparer le préjudice subi par le locataire[4].
 
Au demeurant, la perte de la chose louée peut éventuellement résulter d’une faute du locataire lui-même, notamment en cas d’incendie. C’est alors le locataire qui peut, dans ce cas, être condamné à des dommages et intérêts[5].
 
 
 
 
 
 
 
[1] Cass. 3e civ. 17 décembre 1986, Rev. Loyers 1987, p. 95 ; Cass. 3e civ. 23 juin 2016, n° 15-15348, Administrer juillet 2016, p. 27, note J.-D. Barbier.
[2] Cass. 3e civ. 12 juin 1991, Bull. civ. 1991, III, n° 169, Cass. 3e civ. 8 décembre 1993, Bull. civ. 1993, III, n° 160 ; Cass. 3e civ. 9 décembre 2009, Loyers et copr. 2010, n° 45.
[3] Cass. 3e civ. 1er avril 2008, Administrer juin 2008, p. 31, note J.-D. Barbier.
 
[4] Cass. 3e civ. 22 janvier 1997, Loyers et copr. 1997, n° 130, D. 1998, p. 43.
[5] Cass. 3e civ. 4 avril 2001, n° 99-12322, AJDI juillet-août 2001, p. 600, note P. Briand.
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