Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Cass. 27 février 2020 - Distinction de l'indemnité d'éviction et du préjudice lié à la perte du droit au maintien dans les lieux
Cass. 3e civ. 27 février 2020, n° 18-24986 et 18-25431.

Pour accueillir la demande en paiement de l'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que le bailleur a perturbé l'exploitation commerciale du preneur avant septembre 2012 en dégradant les locaux loués et en le menaçant pour précipiter son départ des lieux alors que celui-ci avait droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, de sorte qu'aucune indemnité d'éviction n'ayant été versée, le trouble commercial subi du 15 septembre 2012 au jour du prononcé de la décision correspond à la perte de résultat pour les six dernières années.
 
En statuant ainsi, alors que le préjudice commercial né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est distinct de celui lié à l'éviction du fonds de commerce, la cour d'appel a violé les articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce.
 
 

Note.

Un bailleur avait refusé le renouvellement de son bail à son locataire et, estimant trop longue l’attente de la reprise de son bien, avait encouragé un déménagement plus rapide en commettant quelques voies de fait « tels que des dégradations sur le climatiseur, l’installation électrique, la conduite d’adduction d’eau, la machine à glace » et, joignant a parole aux actes « avait proféré des menaces d’incendie et de dégradations volontaires ». Le locataire effrayé s’était empressé de rendre les clés et de s’enfuir. Le bailleur colérique s’était sans doute réjoui de ce prompt départ, chantant les louanges des temps modernes où la colère est célébrée comme une vertu. Nous pensons plutôt avec La Bruyère que « Dire d'un homme colère, inégal, querelleux (…), c'est son humeur, n’est pas l’excuser, comme on le croit ; mais avouer sans y penser que de si grands défauts sont irrémédiables »[1].
 
Les juges avaient fixé l’indemnité d’éviction en y incluant, à titre d’indemnité accessoire, une somme correspondant à six années de perte de résultat puisque le locataire menacé avait été contraint de quitter les locaux en 2012, alors que la cour d’appel avait rendu son arrêt en 2018.
 
Le bailleur, estimant que la violence mérite protection, contestait sa condamnation devant la Cour de cassation en soulevant de bons arguments juridiques.
 
Il faisait valoir en premier lieu que « le preneur évincé ne peut solliciter la réparation d’un éventuel trouble commercial lorsqu’il cesse purement et simplement son activité », et qu’il n’y a rien à ajouter dès lors que « la cessation d’activité est d’ores et déjà réparée par l’indemnité correspondant à la valeur marchande du fonds ».
 
Le bailleur ajoutait que l’indemnité d’éviction doit être « évaluée à la date de l’éviction du locataire s’il quitte volontairement les lieux » et que la cour d’appel avait violé cette règle de droit puisque, pour estimer l’indemnité d’éviction, elle s’était placée au jour où elle avait statué (soit en 2018 et non en 2012, date du déménagement).
 
Effectivement, si aux termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, il peut y renoncer (volontairement ou de façon contrainte, comme en l’espèce) et restituer les locaux sans perdre pour autant son droit au paiement d’une indemnité d’éviction[2].
 
Dans ce cas, l’indemnité d’éviction, qui doit être fixée à la date la plus proche du départ du locataire, doit effectivement être évaluée à la date de son déménagement[3].
 
Cela signifie que les circonstances postérieures à la remise des clés ne peuvent pas être prises en compte dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction, laquelle tient compte de la valeur du droit au bail et du fonds de commerce à la date de la remise des clés.
 
La Cour de cassation accueille favorablement le pourvoi du bailleur colérique en jugeant que « le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui lié à l’éviction du fonds de commerce ».
 
La décision est assez formelle : la cour d’appel n’aurait pas dû inclure l’indemnisation de la perte du droit au maintien dans les lieux dans l’indemnité d’éviction, mais retenir une motivation et un chef de préjudice séparés. L’indemnité d’éviction, qui répare la perte du fonds de commerce, est une chose. Des dommages et intérêts, en raison d’actes de violence, pour la perte du droit au maintien dans les lieux, autre chose.
 
Il est probable que la cour d’appel de renvoi maintiendra l’indemnisation en changeant seulement sa qualification : il ne s’agit pas d’une indemnité d’éviction mais de dommages et intérêts de droit commun.
 
La Cour de cassation condamne tout de même le locataire terrorisé à payer au propriétaire violent 3.000 € pour les frais de la procédure, ce qui pourrait faire croire que le droit et l’équité ne se rencontrent jamais. Croyance erronée, puisque l’article 700 du Code de procédure civile, relatif aux frais de la procédure, précise que « dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ».
 
Une décision inéquitable n’est pas toujours imputable à la loi.
 

[1] La Bruyère, Les Caractères, de l’homme, 9 (IV).
 
[2] Cass. 3e civ. 19 février 2014, n° 11-28806, Gaz. Pal. 19 avril 2014, p. 33, note C.-E. Brault ; voir J.-D. Barbier et C.-E. Brault, Le statut des baux commerciaux, LGDJ, éd. 2020, p. 152.
 
[3] Cass. 3e civ. 26 septembre 2001, n° 00-12620, Loyers et copr. 2001, comm. 292, note P.-H. Brault ; voir J.-D. Barbier et C.-E. Brault, Le statut des baux commerciaux, LGDJ, éd. 2020, p. 81.
 
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