Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Jurisprudence                                                                           
 
Cabinet Barbier avocats à la cours
    • Cass. 13 octobre 2021 – Loyer déplafonné – Extension d’une terrasse.    
    • Cass. 30 juin 2021 - Obligation de délivrance et réception du public.    
    • Cass. 17 juin 2021 - Prescription de l'action en nullité d'une demande de renouvellement.    
    • Trib. Jud. Paris 25 février 2021 - Loyers Covid, double peine et triple erreur.    
    • Trib. Jud. Paris 27 octobre 2020 - A propos des loyers Covid.    
    • Cass. 22 octobre 2020 - Baux dérogatoires : condamnation des clauses de renonciation.    
    • Cass. 9 juillet 2020 - Fixation du loyer en cas de sous-location : procédure sur mémoire.    
    • Cass. 27 février 2020 - Distinction de l'indemnité d'éviction et du préjudice lié à la perte du droit au maintien dans les lieux.    
    • Cass. 6 février 2020 - Clause d'indexation et distorsion.    
    • Cass. 12 et 19 décembre 2019 - Clause d'indexation réputée non écrite.    
    • Cass. 19 novembre 2019 - Validité du congé signifié par l'usufruitier.    
    • Cass. 20 décembre 2018 - Coût des travaux et perte de la chose louée.    
    • Cass. 11 octobre 2018 - Violation de l'exclusivité du locataire.    
    • Cass. 11 juillet 2019 - Sur les intérêts dus sur les rappels de loyers après fixation judiciaire.    
    • Cass. 23 mai 2019 - Valeur locative déduction taxe foncière.    
    • Cass. 13 septembre 2018 - Adaptation de la clause d'indexation en cas de décalage de la date du renouvellement.    
    • Cass. 6 septembre 2018 - La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur.    
    • Cass. 17 mai 2018 - Seules les charges prévues au bail sont dues.    
    • Cass. 18 janvier 2018 - Obligation de délivrance et désamiantage de la toiture.    
    • Cass. 5 octobre 2017 - Conséquence de la faute du locataire pendant le maintien dans les lieux.    
    • Cass. 16 mars 2017 - Durée du bail renouvelé : un bail de 12 ans se renouvelle pour 9 ans.    
    • Cass. 6 octobre 2016 - Renouvellement frauduleux de baux dérogatoires    
    • Cass. 22 septembre 2016 - Commercialité d'un centre commercial et responsabilité du bailleur    
    • Cass. 9 juin 2015 - Le bailleur doit produire les justificatifs des charges.    
    • Cass. 27 janvier 2015 - Clause d’indexation : validité d’un indice de base fixe.    
    • Cass. 20 mars 2014 - Application du statut à un manège.    
    • Cass. 5 novembre 2014 - Remboursement des charges non justifiées.    
    • Cass. 28 juin 2011 - Limite de l'obligation de délivrance.    
    • Cass. 4 janvier 2011 - Respect du principe de la contradiction lors de l'expertise judiciaire.    
    • Cass. 7 décembre 2010 - Une location-gérance peut cacher une sous-location    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - La demande de renouvellement met fin au bail et l'indemnité d'occupation est due notamment en cas d'option du bailleur.    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - L'inscription du locataire au registre du commerce doit viser l'activité exercée.    
    • Cass. civ. 5 février 2008 - Fixation du loyer d'un bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire.    
    • Cass. civ. 22 juin 2005 - Résiliation du bail à l'initiative de la copropriété.    
    • Cass. civ. 15 décembre 1999 - Vente de l'immeuble et indemnité d'éviction.    
    • Cass. 14 décembre 2005 - Loyer du nouveau bail après un bail dérogatoire.    
    • Cass. 5 avril 2006 - Retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction faute de restitution des locaux.    
    • Cass. civ. 1er mars 2000 - Loyer de renouvellement d'un hôtel et absence d'abattement.    
    • Cass. 12 juillet 200 - Une clause d'enseigne en centre commercial est nulle.    
    • Cass. 15 décembre 1999 - Clause permettant de céder le droit au bail sans le fonds de commerce.    
 
Cass. 30 juin 2021 - Obligation de délivrance et réception du public.

RÉSUMÉ

 
« La clause du bail commercial qui limite la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté ne peut la décharger de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l'usage prévu et d'exécuter les travaux de sécurité qu'impose notamment la réception du public. ».

 
 
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
 

La Cour de cassation rappelle le contenu de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur.
 
En l'espèce, les locaux étaient loués à usage d'habitation pour l'étage et de café-restaurant pour le rez-de-chaussée.
 
Or, il résultait d'une expertise que les locaux n'étaient pas conformes à leur destination, qu'il aurait fallu, pour la sortie de secours, poser un nouveau bloc autonome avec une nouvelle barre anti-panique, que la cuisine était trop petite et que sa mise en sécurité supposait le remplacement du chauffe-eau gaz par un chauffe-eau électrique, et que la sécurité incendie imposait la pose d'une porte pare-flammes à fermeture automatique ainsi qu'un doublage des parois pour avoir un degré coupe-feu 1 heure, etc.
 
La Cour d'appel avait relevé que le bail mettait à la charge de la bailleresse exclusivement les travaux imputables à la vétusté et elle en avait conclu que les autres travaux ne pouvaient lui être réclamés.
 
La Cour de cassation censure en rappelant qu'aucune stipulation contractuelle ne peut décharger la bailleresse de son obligation de délivrance et notamment que la clause limitant la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté ne peut la décharger de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l'usage convenu.
 
Cet arrêt confirme une jurisprudence bien établie. Le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance par une clause interdisant au preneur tout recours pour vice caché ou apparent[1].
 
De même, la clause selon laquelle le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent ne peut pas décharger le bailleur de son obligation de délivrance, au regard de la mise aux normes de l'installation électrique[2].
 
Est également inefficace la clause mettant à la charge du preneur la mise en conformité des locaux avec la réglementation[3].
 
La Cour de cassation précise notamment que le bailleur doit exécuter les travaux de sécurité qu'impose la réception du public.
 
Il paraissait utile de rappeler cette jurisprudence dans la mesure où, à la suite des décrets qui ont déclaré les locaux commerciaux inaccessibles à la clientèle en raison de la pandémie de Covid 19, certaines juridictions ont estimé que l'obligation de délivrance se limitait à la remise de quatre murs et que la réception du public ne concernait pas les obligations du bailleur, ce qui  est évidemment erroné[4].
 
[1] Cass. 3e civ. 18 mars 2009, n° 08-11.011, Administrer mai 2009, p. 33, note J.-D. Barbier.
 
[2] Cass. 3e civ. 20 janvier 2009, n° 07-20.854, Gaz. Pal. 5 mai 2009, somm. p. 30, note C.-E. Brault.
 
[3] Cass. 3e civ. 19 décembre 2012, n° 11-28.170, Gaz. Pal. 20 avril 2013, p. 19, note J.-D. Barbier, Sur l’obligation de délivrance, voir J.-D. Barbier et C.-E. Brault, Le Statut des baux commerciaux, LGDJ, éditions 2020, p. 14.
 
[4] Sur l’accessibilité des locaux au public, voir également Cass. 3e civ. 30 juin 2021, n° 17-26.348, Administrer octobre 2021.
 
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