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Par Jehan-Denis BARBIER
Docteur en Droit
Avocat à la Cour . Les juges du fond fixent la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui leur parait le meilleur.


La Cour de cassation rappelle régulièrement qu'elle ne contrôle pas les prix et que, pour estimer le loyer, les juges du fond fixent souverainement la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui leur parait le meilleur (1). Cela n'avait toutefois pas empêché la Cour de cassation de casser un arrêt de la Cour d'appel de Versailles qui avait retenu comme facteur de minoration de la valeur locative le versement d'une certaine somme par le locataire au précédent locataire, cédant du fonds (2).

Dans l'affaire commentée, le locataire n'avait rien payé lors de son entrée dans les lieux, ni pas-de-porte, ni prix de cession. Il estimait que, de ce fait, son loyer périodique était surévalué, alors même que le bail avait déjà été renouvelé une première fois, et qu'à l'occasion du second renouvellement, la valeur locative devait être réduite.

Le débat n'est pas récent. On se souvient de l'étude fondamentale de M. B. Boccara et du Président R. Lehman, en 1983, sur "Les deux secteurs de la valeur locative" (3).

Le débat a été relancé ces dernières années en raison de la méthode suivie par certains experts, qui décapitalisent les prix de cession ou les droits d'entrée pour reconstituer les loyers de référence servant à l'estimation de la valeur locative. Le débat sur le double secteur de la valeur locative a déjà fait l'objet de jurisprudences : dans les années 80, certaines juridictions avaient estimé que, pour les baux consentis sans pas-de-porte, il convenait de se référer à des prix de locations consenties dans les mêmes conditions (4). Curieusement, dans l'affaire commentée, le locataire soutenait le contraire : son bail lui ayant été consenti sans pas-de-porte, il souhaitait que l'on se référât lors du renouvellement, à des références réduites ; il aurait payé trop dans le passé et devrait payer moins dans l'avenir.

On voit donc que le paiement d'un pas-de-porte peut être invoqué, selon que l'on soutient une thèse ou l'autre, comme facteur de majoration ou comme facteur de minoration. Cette grande confusion nécessite un rappel simple. Il faut distinguer les modalités de fixation du loyer du locataire concerné et les modalités de fixation des loyers de référence.


Pour estimer la valeur locative d'un local à l'occasion d'une révision ou d'un renouvellement, l'article 23-3, dernier alinéa, du décret du 30 septembre 1953 précise : "Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé".

Ce texte ne permet pas de prendre en compte un prix de cession. Comme l'a rappelé la Cour de cassation, le prix payé par le cessionnaire au cédant n'est en aucune façon une modalité de fixation du loyer. Ce qui a été payé par le locataire au précédent locataire ne peut donc avoir aucune incidence sur l'estimation de la valeur locative (5).

Ce texte permet-il de prendre en compte un droit d'entrée payé par le locataire au
propriétaire ? Effectivement, un droit d'entrée peut être une modalité de fixation du loyer initial. Reste à savoir si cette circonstance peut encore avoir un effet neuf ans plus tard – voire dix-huit ans plus tard comme le soutenait le locataire en l'espèce. En réalité, le locataire qui paye un droit d'entrée prévoit son amortissement sur les premières années du bail. Il aura payé un loyer modéré pendant neuf ans. Au lieu de payer un loyer élevé, sans droit d'entrée, il aura payé un loyer plus faible, avec un droit d'entrée. Mais cette modalité particulière aura épuisé ses effets au cours du bail de neuf ans. En principe le locataire sera rentré dans ses fonds au bout de quatre à cinq ans.

Lors du renouvellement du bail, le preneur ne va pas débourser un nouveau droit d'entrée. Il n'y a donc aucune raison de moduler le prix du bail en fonction d'une circonstance qui n'est plus d'actualité, et qui ne produit plus aucun effet économique.

Le dernier alinéa de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 invite seulement à apprécier l'économie générale de la convention et à la respecter. Ce texte peut également servir de fondement à une demande de déplafonnement, lorsque le pas-de-porte constitue à la fois un complément de loyer et une indemnité (6), mais non s'il s'agit d'une simple indemnité d'entrée (7). Le texte permet également d'invoquer comme motif de déplafonnement la sous-évaluation du loyer d'origine en raison de circonstances particulières, tels des relations de famille, des rapports privilégiés, ou une réduction provisoire (8).


Il ne s'agit plus d'examiner la situation du locataire concerné, mais de choisir les bons prix de référence pour estimer la valeur locative.

On rappellera que l'article 23-5 du décret du 30 septembre 1953 invite à prendre en considération tous les prix pratiqués dans le voisinage, sans exclusive, c'est-à-dire les prix de marché, les accords amiables, les fixations judiciaires, et – pourquoi pas ? – les prix plafonnés puisque, jusqu'à preuve du contraire, un prix plafonné reste un prix "pratiqué". Si la majorité des commerçants voisins payent des loyers plafonnés, cette circonstance ne peut pas être ignorée lors de l'estimation de la valeur locative.

Mais l'article 23-5 dernier alinéa précise que les références doivent être "corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre (…) les modalités de (…) fixation".

Ce texte sert de fondement aux partisans de la décapitalisation qui veulent reconstituer les loyers des locaux de référence en y ajoutant une part des prix de cession ou des droits d'entrée payés par les locataires. Mais cette méthode est fortement contestable (9).

Comme précédemment rappelé, un prix de cession payé par le locataire au précédent locataire ne peut en aucun cas être pris en compte. Cela ressort de l'arrêt de la Cour de cassation du 5 juin 2002 précité. Un prix de cession concerne les relations entre le locataire cédant et le locataire cessionnaire, et ne constitue pas une modalité de fixation du prix entre le locataire et le propriétaire.

Concernant le droit d'entrée, payé par le locataire à son propriétaire, l'article 23-5 permettrait effectivement de le prendre en compte, à titre de correction. Mais cette correction doit être manipulée avec prudence car comptablement, financièrement, économiquement, un droit d'entrée n'est pas traité de la même façon qu'un loyer périodique.

En résumé, il n'existe au judiciaire qu'une seule valeur locative. Les prix servant de référence pour l'estimation de la valeur locative sont les mêmes pour tous. Mais ces prix doivent être constatés par les experts et les corrections éventuelles, traitées avec doigté.

Jehan-Denis BARBIER
Docteur en droit
Avocat à la Cour

(1) Cass. 3e civ. 4 mai 1973, Gaz. Pal. 1973.1. somm. p. 130 ; Cass. 3e civ. 16 octobre 1990, Gaz. Pal. 1991.1. 84, note J-D Barbier ; Cass. 3e civ. 3 juin 2004, D. 2004, p. 1904

(2) Cass. 3e Civ. 5 juin 2002, Administrer 2002, p. 42, note J-D. Barbier

(3) B. Boccara et R. Lehmann, Les deux secteurs de la valeur locative, AJPI 1983, p. 367.

(4) C. Versailles 2 mars 1983, AJPI 1984, p. 733 ; C. Douai 26 avril 1984, AJPI 1984,
p. 673 ; C. Toulouse 14 juin 1984, AJPI 1985, p.208 ; TGI Versailles 26 mai 1984, AJPI 1984, p. 541

(5) Cass. 3e civ. 5 juin 2002, Administrer 2002, p.42, note J-D. Barbier

(6) C. Paris, 24 février 1978, Gaz. Pal. 1978.1.321 ; C. Paris 18 octobre 1979, Gaz. Pal. 1980. 1. somm. p. 77, note Ph. H. Brault ; C. Paris 4 mai 1995, Gaz. Pal. 1995.2. somm. p. 629, note Ph. H. Brault

(7) C. Paris 5 avril 2002, Loyers et copr. 2003 n°37

(8) V. Brault et Barbier, Le statut des baux commerciaux, Gaz. Pal. éd. 2000, p. 101

(9) V. J.-P. Mignot, La décapitalisation ne justifierait-elle pas la décapitalisation ? Gaz. Pal. du 30 mars 1999, doctr. ; F. Robine, La décapitalisation, le coq et le dindon, Gaz. Pal. du 9 février 2002, doctr. ; J.D. Barbier, Contre la décapitalisation, Gaz. Pal. du 9 février 2002, doctr.

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