Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Jurisprudence                                                                           
 
Cabinet Barbier avocats à la cours
    • Cass. 13 octobre 2021 – Loyer déplafonné – Extension d’une terrasse.    
    • Cass. 30 juin 2021 - Obligation de délivrance et réception du public.    
    • Cass. 17 juin 2021 - Prescription de l'action en nullité d'une demande de renouvellement.    
    • Trib. Jud. Paris 25 février 2021 - Loyers Covid, double peine et triple erreur.    
    • Trib. Jud. Paris 27 octobre 2020 - A propos des loyers Covid.    
    • Cass. 22 octobre 2020 - Baux dérogatoires : condamnation des clauses de renonciation.    
    • Cass. 9 juillet 2020 - Fixation du loyer en cas de sous-location : procédure sur mémoire.    
    • Cass. 27 février 2020 - Distinction de l'indemnité d'éviction et du préjudice lié à la perte du droit au maintien dans les lieux.    
    • Cass. 6 février 2020 - Clause d'indexation et distorsion.    
    • Cass. 12 et 19 décembre 2019 - Clause d'indexation réputée non écrite.    
    • Cass. 19 novembre 2019 - Validité du congé signifié par l'usufruitier.    
    • Cass. 20 décembre 2018 - Coût des travaux et perte de la chose louée.    
    • Cass. 11 octobre 2018 - Violation de l'exclusivité du locataire.    
    • Cass. 11 juillet 2019 - Sur les intérêts dus sur les rappels de loyers après fixation judiciaire.    
    • Cass. 23 mai 2019 - Valeur locative déduction taxe foncière.    
    • Cass. 13 septembre 2018 - Adaptation de la clause d'indexation en cas de décalage de la date du renouvellement.    
    • Cass. 6 septembre 2018 - La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur.    
    • Cass. 17 mai 2018 - Seules les charges prévues au bail sont dues.    
    • Cass. 18 janvier 2018 - Obligation de délivrance et désamiantage de la toiture.    
    • Cass. 5 octobre 2017 - Conséquence de la faute du locataire pendant le maintien dans les lieux.    
    • Cass. 16 mars 2017 - Durée du bail renouvelé : un bail de 12 ans se renouvelle pour 9 ans.    
    • Cass. 6 octobre 2016 - Renouvellement frauduleux de baux dérogatoires    
    • Cass. 22 septembre 2016 - Commercialité d'un centre commercial et responsabilité du bailleur    
    • Cass. 9 juin 2015 - Le bailleur doit produire les justificatifs des charges.    
    • Cass. 27 janvier 2015 - Clause d’indexation : validité d’un indice de base fixe.    
    • Cass. 20 mars 2014 - Application du statut à un manège.    
    • Cass. 5 novembre 2014 - Remboursement des charges non justifiées.    
    • Cass. 28 juin 2011 - Limite de l'obligation de délivrance.    
    • Cass. 4 janvier 2011 - Respect du principe de la contradiction lors de l'expertise judiciaire.    
    • Cass. 7 décembre 2010 - Une location-gérance peut cacher une sous-location    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - La demande de renouvellement met fin au bail et l'indemnité d'occupation est due notamment en cas d'option du bailleur.    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - L'inscription du locataire au registre du commerce doit viser l'activité exercée.    
    • Cass. civ. 5 février 2008 - Fixation du loyer d'un bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire.    
    • Cass. civ. 22 juin 2005 - Résiliation du bail à l'initiative de la copropriété.    
    • Cass. civ. 15 décembre 1999 - Vente de l'immeuble et indemnité d'éviction.    
    • Cass. 14 décembre 2005 - Loyer du nouveau bail après un bail dérogatoire.    
    • Cass. 5 avril 2006 - Retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction faute de restitution des locaux.    
    • Cass. civ. 1er mars 2000 - Loyer de renouvellement d'un hôtel et absence d'abattement.    
    • Cass. 12 juillet 200 - Une clause d'enseigne en centre commercial est nulle.    
    • Cass. 15 décembre 1999 - Clause permettant de céder le droit au bail sans le fonds de commerce.    
 
Cass. civ. 5 février 2008 - Fixation du loyer d'un bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire.
Cass. 3e civ. 5 février 2008, n° M 06-21.999


RÉSUMÉ

 
Ayant relevé que le bail soumis au statut parce que le locataire a été laissé en possession au terme du bail dérogatoire est un "premier bail", d'où il se déduit que l'article L.145-33 du Code de commerce a seul vocation à constituer le cadre de la détermination du prix du loyer alors applicable si les parties ne s'accordent pas, que la valeur locative s'impose par application de ce texte, la cour d'appel, qui n'a pas méconnu le principe de la contradiction, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'existence d'un bail expiré fictif, a légalement justifié sa décision.


COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER


Le loyer du bail commercial prenant effet à l'expiration d'un bail dérogatoire doit être fixé à la valeur locative.

Aux termes de l'article L.145-5 du Code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée du preneur dans les lieux déroger au statut des baux commerciaux et conclure un bail de droit commun, à condition qu'il n'excède pas deux ans. On qualifie un tel bail de bail dérogatoire.

En principe, selon ce texte, le bail dérogatoire ne peut pas être renouvelé et le locataire ne peut pas être maintenu en possession. A l'expiration du bail dérogatoire, si le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail qui est un bail commercial soumis au statut (1). La formation d'un bail commercial résulte du simple maintien dans les lieux du locataire, au-delà du terme convenu, sans opposition du propriétaire. Le locataire acquiert le droit au statut le lendemain de l'expiration du bail dérogatoire (2).

Dans l'affaire commentée, un bail commercial avait pris effet à l'expiration d'un bail dérogatoire. Les parties s'opposaient sur le montant du loyer de ce bail commercial.

En effet, le bail commercial prend effet aux mêmes clauses et conditions que celles du bail dérogatoire expiré (3), et les parties peuvent alors demander la fixation judiciaire du loyer de ce nouveau bail (4).

En l'occurrence, le bailleur avait invoqué, devant le juge du fond, la modification des facteurs locaux de commercialité pour obtenir la fixation du loyer du bail commercial à la valeur locative. Cette argumentation était superflue, puisque la Cour de cassation a déjà jugé que le loyer du bail commercial prenant effet après un bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d'accord des parties, à la valeur locative (5).

La motivation de la Cour d'appel était toutefois erronée (bien qu'elle soit citée par la Cour de cassation, sans approbation, même si le pourvoi est rejeté). La Cour d'appel avait fixé à juste titre le loyer à la valeur locative, sur le fondement de l'article L.145-33 du Code de commerce. Mais elle déduisait l'application de l'article L.145-33 du Code de commerce du fait que le bail commercial serait "un premier bail". Or, l'article L.145-33 du Code de commerce ne s'applique pas à un "premier bail", mais seulement au loyer "des baux renouvelés ou révisés". Le loyer d'un "premier bail" n'est pas régi par le statut des baux commerciaux et ne peut résulter que de l'accord des parties.

En posant en principe que le loyer du nouveau bail prenant effet au terme d'un bail dérogatoire doit correspondre à la valeur locative, la Cour de cassation, dans ses arrêts précités, n'a pas exposé le fondement de cette solution. S'agit-il d'une jurisprudence praeter legem ?

Nous ne sommes pourtant pas en présence d'un vide juridique. Il existe au moins deux textes permettant au juge de fixer le loyer de ce nouveau bail.

L'article 1716 du Code civil permet au juge de fixer "le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé". Le bail commercial qui a pris naissance à la suite d'un bail dérogatoire est bien un "bail verbal dont l'exécution a commencé". A défaut de quittances, le texte dispose que le propriétaire "sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts". Ce texte un peu désuet ne manque pas de charme. Cependant, si le droit commun du Code civil s'applique à toutes les questions non réglées par le statut particulier des baux commerciaux, il reste peu probable que l'article L.145-5 du Code de commerce comporte un renvoi implicite, pour le loyer, à l'article 1716 du Code civil. L'article 1716 est pourtant le seul texte permettant au juge de fixer le loyer d'un "premier bail". Si l'on ne retient pas ce texte, c'est qu'il ne s'agit pas d'un "premier bail".

L'article L.145-33 du Code de commerce constitue un fondement plus solide. Il faut alors considérer que le bail commercial est bien un renouvellement. Les termes "nouveau bail" ou "renouvellement de bail" sont de fait synonymes (6). Mais il faut alors, dans la motivation des décisions, exposer les raisons pour lesquelles le loyer du nouveau bail est déplafonné. La motivation sera assez formelle, le déplafonnement étant quasiment de droit, puisque l'on passera d'un bail dérogatoire de deux ans à un bail commercial de neuf ans : la rupture de l'équilibre des conventions et la modification légale des obligations des parties devraient constituer un motif suffisant.

Il reste que la Cour de cassation pourrait maintenir sa jurisprudence, sans viser aucun texte. Le silence de l'article L.145-5, quant au montant du loyer du bail commercial, autorise les juges à faire œuvre créatrice.

            

(1) Cass. 3e civ. 22 janvier 2003, Gaz. Pal. Rec. 2003, p.1781, note J.-D. Barbier.

(2) Cass. 3e civ. 20 février 1985, Gaz. Pal. 1985.2.panor, p.274 – Rev. loy. 1985.291 ; Cass. 3e civ. 13 janvier 1988, Gaz. Pal. 1989.1. somm. p. 160, note J.-D. Barbier). Aucune durée de possession n'est imposée. Il suffit qu'elle soit tolérée (J. Derruppé, Rev. dr. immob. 1988, p.511 ; contra : B. Boccara, JCP 1996, éd. G, I, doctr. p.3898.

(3) C. Paris 16 janvier 1990, Gaz. Pal. 1990.2. 591 – Loyers et copr. 1990, n°127.

(4) Cass. 3e civ. 25 juin 2003, Administrer octobre 2003, p.37, note J.-D. Barbier ; C. Paris 12 janvier 2005, Gaz. Pal. Rec. 2005, p.1304, note Ph.-H. Brault – Administrer juin 2005, p.36, note B. Boccara.

(5) Cass. 3e civ. 14 décembre 2005, Administrer février 2006, p. 28, note J-D. Barbier – Loyers et copr. 2006, n°35, note Ph-H Brault – JCP 2006, éd. N, 1073, note J. Lafond – D. 2006, panor. p. 929, note L. Rozès – Gaz. Pal. Rec. 2006, jurisp. p.1920, note Ch-E. Brault.

(6) Voir l'article L 145-12, alinéa 3 du Code de commerce et notre note, Administrer, février 2006, p. 30.

 
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