Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
ACCUEIL   |   HISTORIQUE   |   DOMAINES D'INTERVENTION   |   DOCTRINE   |   JURISPRUDENCE   |   L'EQUIPE   |   CONTACT
Historique
Doctrine
Domaine d'intervention
Jurisprudence
 
Jurisprudence                                                                           
 
Cabinet Barbier avocats à la cours
    • Cass. 13 octobre 2021 – Loyer déplafonné – Extension d’une terrasse.    
    • Cass. 30 juin 2021 - Obligation de délivrance et réception du public.    
    • Cass. 17 juin 2021 - Prescription de l'action en nullité d'une demande de renouvellement.    
    • Trib. Jud. Paris 25 février 2021 - Loyers Covid, double peine et triple erreur.    
    • Trib. Jud. Paris 27 octobre 2020 - A propos des loyers Covid.    
    • Cass. 22 octobre 2020 - Baux dérogatoires : condamnation des clauses de renonciation.    
    • Cass. 9 juillet 2020 - Fixation du loyer en cas de sous-location : procédure sur mémoire.    
    • Cass. 27 février 2020 - Distinction de l'indemnité d'éviction et du préjudice lié à la perte du droit au maintien dans les lieux.    
    • Cass. 6 février 2020 - Clause d'indexation et distorsion.    
    • Cass. 12 et 19 décembre 2019 - Clause d'indexation réputée non écrite.    
    • Cass. 19 novembre 2019 - Validité du congé signifié par l'usufruitier.    
    • Cass. 20 décembre 2018 - Coût des travaux et perte de la chose louée.    
    • Cass. 11 octobre 2018 - Violation de l'exclusivité du locataire.    
    • Cass. 11 juillet 2019 - Sur les intérêts dus sur les rappels de loyers après fixation judiciaire.    
    • Cass. 23 mai 2019 - Valeur locative déduction taxe foncière.    
    • Cass. 13 septembre 2018 - Adaptation de la clause d'indexation en cas de décalage de la date du renouvellement.    
    • Cass. 6 septembre 2018 - La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur.    
    • Cass. 17 mai 2018 - Seules les charges prévues au bail sont dues.    
    • Cass. 18 janvier 2018 - Obligation de délivrance et désamiantage de la toiture.    
    • Cass. 5 octobre 2017 - Conséquence de la faute du locataire pendant le maintien dans les lieux.    
    • Cass. 16 mars 2017 - Durée du bail renouvelé : un bail de 12 ans se renouvelle pour 9 ans.    
    • Cass. 6 octobre 2016 - Renouvellement frauduleux de baux dérogatoires    
    • Cass. 22 septembre 2016 - Commercialité d'un centre commercial et responsabilité du bailleur    
    • Cass. 9 juin 2015 - Le bailleur doit produire les justificatifs des charges.    
    • Cass. 27 janvier 2015 - Clause d’indexation : validité d’un indice de base fixe.    
    • Cass. 20 mars 2014 - Application du statut à un manège.    
    • Cass. 5 novembre 2014 - Remboursement des charges non justifiées.    
    • Cass. 28 juin 2011 - Limite de l'obligation de délivrance.    
    • Cass. 4 janvier 2011 - Respect du principe de la contradiction lors de l'expertise judiciaire.    
    • Cass. 7 décembre 2010 - Une location-gérance peut cacher une sous-location    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - La demande de renouvellement met fin au bail et l'indemnité d'occupation est due notamment en cas d'option du bailleur.    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - L'inscription du locataire au registre du commerce doit viser l'activité exercée.    
    • Cass. civ. 5 février 2008 - Fixation du loyer d'un bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire.    
    • Cass. civ. 22 juin 2005 - Résiliation du bail à l'initiative de la copropriété.    
    • Cass. civ. 15 décembre 1999 - Vente de l'immeuble et indemnité d'éviction.    
    • Cass. 14 décembre 2005 - Loyer du nouveau bail après un bail dérogatoire.    
    • Cass. 5 avril 2006 - Retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction faute de restitution des locaux.    
    • Cass. civ. 1er mars 2000 - Loyer de renouvellement d'un hôtel et absence d'abattement.    
    • Cass. 12 juillet 200 - Une clause d'enseigne en centre commercial est nulle.    
    • Cass. 15 décembre 1999 - Clause permettant de céder le droit au bail sans le fonds de commerce.    
 
Cass. civ. 18 janvier 2011 - La demande de renouvellement met fin au bail et l'indemnité d'occupation est due notamment en cas d'option du bailleur.
Cass. 3e civ. 18 janvier 2011, n° 09-68.298


RÉSUMÉ


Au cours de l'instance judiciaire relative à la fixation du loyer du bail renouvelé, la bailleresse a, le 10 mars 2006, notifié l'exercice de son droit d'option et refusé le renouvellement du bail.

A violé les articles L.145-12 et L.145-57 du Code de commerce, la Cour d'appel qui, après avoir reconnu à la locataire le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, retient que l'indemnité d'occupation est due à compter du 10 mars 2006, tout en constatant que la locataire avait, les 31 juillet et 8 août 2002, demandé le renouvellement du bail, cette demande ayant pour effet de mettre un terme au titre locatif à compter du terme d'usage la suivant.



COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER


Lorsque le bailleur, qui a d'abord accepté le principe du renouvellement du bail, exerce son droit d'option sur le fondement de l'article L.145-57 du Code de commerce, et décide donc de refuser le renouvellement du bail, le locataire se trouve rétroactivement débiteur d'une indemnité d'occupation depuis la date d'expiration de son bail. C'est ce que rappelle la Cour de cassation en cassant un arrêt de la Cour d'appel de Versailles, qui avait fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation à la date de la notification du droit d'option (1).

L'indemnité d'occupation n'est pas due à compter de la date de notification de l'option, mais à compter de la date à laquelle le bail a pris fin.

En l'espèce, la société locataire avait formé une demande de renouvellement de son bail. La Cour de cassation rappelle que cette demande de renouvellement avait eu "pour effet de mettre un terme au titre locatif".

Effectivement, depuis la réforme du 4 août 2008, la demande de renouvellement est placée au même rang que le congé, en tant qu'acte unilatéral par lequel son auteur met fin au bail en cours ou à la tacite reconduction (2).

Le bail avait donc pris fin au terme d'usage suivant la demande de renouvellement (soit, depuis la réforme de 2008, au terme du trimestre civil suivant) et comme la société bailleresse avait accepté, dans un premier temps, le principe du renouvellement du bail, une instance judiciaire avait été engagée pour fixer le loyer du bail renouvelé. Toutefois, le bail n'était pas définitivement renouvelé, puisque précisément le prix n'en était pas encore fixé.

Cette période intermédiaire, pendant laquelle "le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien", comme il est dit à l'article L.145-57 du Code de commerce, débute à l'expiration du bail. Plusieurs issues sont ensuite possibles :

-   Soit le loyer est définitivement fixé et les parties l'acceptent, auquel cas le bail renouvelé prend effet rétroactivement au lendemain de l'expiration du bail précédent.

-  Soit l'une ou l'autre des parties exerce son droit d'option, ou bien le bailleur rétracte son offre de renouvellement pour des motifs graves et légitimes, ou en raison d'une cause d'exclusion du statut des baux commerciaux : dans tous ces cas, le bail n'étant finalement pas renouvelé, le locataire se trouve rétroactivement débiteur d'une indemnité d'occupation depuis la date d'expiration du bail précédent (3).

Le point de départ de l'indemnité d'occupation ne doit donc pas être fixé à la date de la notification du droit d'option. L'indemnité est bien due depuis la fin du bail.

C'est l'option finale des parties qui permet de qualifier rétroactivement la période antérieure : bail renouvelé ou maintien dans les lieux ; et qui permet également de qualifier les sommes dues : loyer ou indemnité d'occupation.




(1)    Voir Jurisclasseur, bail à loyer, fasc. 1345.

(2)    Sur la question, voir J.-D. Barbier, La réforme du statut des baux commerciaux par la Loi LME du 4 août 2008, IV : Consécration du rôle de la demande de renouvellement, Gaz. Pal. des 12 et 13 septembre 2008, doctr. p. 2.

(3)    Sur la qualification de cette indemnité d'occupation, voir J.-D. Barbier, Les indemnités d'occupation de locaux commerciaux, Gaz. Pal. des 15 et 16 décembre 2006, doct. p 11.


 
ACCUEIL  |   HISTORIQUE  |   DOMAINES D'INTERVENTION  |   DOCTRINE  |   JURISPRUDENCE  |   L'EQUIPE  |   CONTACT
Lundi 23 Mai 2022 -  - © 2022 Administration identification GEMEA Interactive
Avocats spécialisés en Droit des Baux commerciaux - Cabinet Avocats Barbier Paris