Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Jurisprudence                                                                           
 
Cabinet Barbier avocats à la cours
    • Cass. 13 octobre 2021 – Loyer déplafonné – Extension d’une terrasse.    
    • Cass. 30 juin 2021 - Obligation de délivrance et réception du public.    
    • Cass. 17 juin 2021 - Prescription de l'action en nullité d'une demande de renouvellement.    
    • Trib. Jud. Paris 25 février 2021 - Loyers Covid, double peine et triple erreur.    
    • Trib. Jud. Paris 27 octobre 2020 - A propos des loyers Covid.    
    • Cass. 22 octobre 2020 - Baux dérogatoires : condamnation des clauses de renonciation.    
    • Cass. 9 juillet 2020 - Fixation du loyer en cas de sous-location : procédure sur mémoire.    
    • Cass. 27 février 2020 - Distinction de l'indemnité d'éviction et du préjudice lié à la perte du droit au maintien dans les lieux.    
    • Cass. 6 février 2020 - Clause d'indexation et distorsion.    
    • Cass. 12 et 19 décembre 2019 - Clause d'indexation réputée non écrite.    
    • Cass. 19 novembre 2019 - Validité du congé signifié par l'usufruitier.    
    • Cass. 20 décembre 2018 - Coût des travaux et perte de la chose louée.    
    • Cass. 11 octobre 2018 - Violation de l'exclusivité du locataire.    
    • Cass. 11 juillet 2019 - Sur les intérêts dus sur les rappels de loyers après fixation judiciaire.    
    • Cass. 23 mai 2019 - Valeur locative déduction taxe foncière.    
    • Cass. 13 septembre 2018 - Adaptation de la clause d'indexation en cas de décalage de la date du renouvellement.    
    • Cass. 6 septembre 2018 - La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur.    
    • Cass. 17 mai 2018 - Seules les charges prévues au bail sont dues.    
    • Cass. 18 janvier 2018 - Obligation de délivrance et désamiantage de la toiture.    
    • Cass. 5 octobre 2017 - Conséquence de la faute du locataire pendant le maintien dans les lieux.    
    • Cass. 16 mars 2017 - Durée du bail renouvelé : un bail de 12 ans se renouvelle pour 9 ans.    
    • Cass. 6 octobre 2016 - Renouvellement frauduleux de baux dérogatoires    
    • Cass. 22 septembre 2016 - Commercialité d'un centre commercial et responsabilité du bailleur    
    • Cass. 9 juin 2015 - Le bailleur doit produire les justificatifs des charges.    
    • Cass. 27 janvier 2015 - Clause d’indexation : validité d’un indice de base fixe.    
    • Cass. 20 mars 2014 - Application du statut à un manège.    
    • Cass. 5 novembre 2014 - Remboursement des charges non justifiées.    
    • Cass. 28 juin 2011 - Limite de l'obligation de délivrance.    
    • Cass. 4 janvier 2011 - Respect du principe de la contradiction lors de l'expertise judiciaire.    
    • Cass. 7 décembre 2010 - Une location-gérance peut cacher une sous-location    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - La demande de renouvellement met fin au bail et l'indemnité d'occupation est due notamment en cas d'option du bailleur.    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - L'inscription du locataire au registre du commerce doit viser l'activité exercée.    
    • Cass. civ. 5 février 2008 - Fixation du loyer d'un bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire.    
    • Cass. civ. 22 juin 2005 - Résiliation du bail à l'initiative de la copropriété.    
    • Cass. civ. 15 décembre 1999 - Vente de l'immeuble et indemnité d'éviction.    
    • Cass. 14 décembre 2005 - Loyer du nouveau bail après un bail dérogatoire.    
    • Cass. 5 avril 2006 - Retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction faute de restitution des locaux.    
    • Cass. civ. 1er mars 2000 - Loyer de renouvellement d'un hôtel et absence d'abattement.    
    • Cass. 12 juillet 200 - Une clause d'enseigne en centre commercial est nulle.    
    • Cass. 15 décembre 1999 - Clause permettant de céder le droit au bail sans le fonds de commerce.    
 
Cass. 7 décembre 2010 - Une location-gérance peut cacher une sous-location
Cass. 3e civ. 7 décembre 2010, n° 09-71.489


RÉSUMÉ

 
A la suite d'un congé avec offre de renouvellement du bail, la société bailleresse, ayant constaté que la preneuse n'était pas immatriculée au registre du commerce, lui a dénié tout droit au renouvellement. La preneuse a soutenu qu'elle était dispensée d'immatriculation, le fonds exploité dans les lieux ayant été donné en location-gérance.

Cassation de l'arrêt qui rejette les demandes de la société bailleresse tendant à la requalification de la location-gérance en sous-bail et à l'expulsion de la preneuse, alors qu'en absence de clientèle il n'y a pas de fonds de commerce.

 


COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
 

Pour bénéficier de la réglementation protectrice des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (1). Toutefois, l'article L.145-1 du Code de commerce précise que, si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le propriétaire du fonds de commerce, locataire des murs, bénéficie du statut des baux commerciaux, sans condition d'immatriculation.

Dans l'affaire commentée, la locataire, qui avait pris la suite de son père décédé, s'était vue dénier le droit au renouvellement de son bail commercial à défaut d'immatriculation au registre du commerce. Elle faisait valoir que le fonds de commerce avait été donné en location-gérance à une tierce société.

Les juges du fonds avaient retenu sa thèse et avaient débouté la société propriétaire de sa demande d'expulsion.

Ils avaient relevé que le bail commercial permettait l'exercice de tout commerce et qu'il importait peut qu'il n'y ait pas eu de clientèle spécifique attachée au fonds de commerce ; que d'autre part le locataire-gérant pouvait changer d'enseigne ou de nom commercial en raison de la nouvelle affectation qu'il donnait au local, sans que cela remette en cause la qualification du contrat de location-gérance.

La cassation intervient sur ce point : s'il n'y avait pas de clientèle attachée à l'ancien fonds de commerce, il n'y avait pas de fonds de commerce à mettre en location-gérance. Le contrat devait donc être requalifié en sous-location.

La location-gérance est un bail de fonds de commerce. Le bail commercial est un bail d'immeuble. L'objet du contrat permet donc de le qualifier. "Le contrat de location-gérance d'un fonds de commerce est relatif à un bien meuble incorporel, non à un immeuble bâti" (2).

La location-gérance, régie par les articles L.144-1 et suivants du Code de commerce est un contrat qui porte sur le fonds de commerce. Le bail commercial, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce porte sur les murs.

L'ambigüité vient fréquemment de ce que le locataire-gérant, qui exploite le fonds de commerce, prend possession des murs. La mise en location gérance ne comporte-t-elle pas nécessairement une sous-location ? En réalité, le local, en tant qu'objet du contrat, est une source de confusion (I). Le seul critère qui permet de distinguer les deux contrats est la clientèle (II).


I – LE LOCAL, ÉLÉMENT COMMUN


Que l'exploitant soit locataire-gérant ou sous-locataire, il occupe les lieux dans les deux cas. La jouissance du local n'est donc pas un critère distinctif.

Un arrêt ancien avait pu laisser entendre qu'une location-gérance pouvait constituer partiellement une sous-location, notamment parce que le locataire-gérant réglait directement au propriétaire des murs le montant du loyer (3), mais cette décision critiquée n'a pas eu de suite.

Il est bien admis, aujourd'hui, qu'une mise en location-gérance ne constitue pas une sous-location (4).

En cas de location-gérance, "la jouissance des locaux n'est que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance". Il ne s'agit donc pas d'une sous-location interdite (5).

Le fonds de commerce inclut le droit au bail. La concession du fonds de commerce inclut donc celle du droit au bail. Cependant, le droit au bail n'est pas concédé de façon autonome, mais seulement en tant qu'élément indissociable du fonds de commerce.

Le contrat de bail commercial porte sur un local seul ; le contrat de location-gérance porte sur un local partie d'un tout. Or, l'élément principal de cette entité est la clientèle.


II – LA CLIENTÈLE, ÉLÉMENT DISTINCTIF


La Cour de cassation rappelle que la clientèle constitue l'élément essentiel du fonds de commerce, sans lequel il ne peut exister (6).

Pour qu'un contrat de location-gérance soit valable, il faut donc une clientèle, puisque l'objet du contrat est un fonds de commerce qui ne peut exister sans clientèle.

Dès lors qu'existe une clientèle "réelle et stable" la location-gérance ne saurait être requalifiée en bail commercial, même si l'exploitation a pu être interrompue quelques temps (7).

En revanche, "les juges du fonds peuvent décider qu'une convention qualifiée de location-gérance doit s'analyser en une simple sous-location, dès lors que le propriétaire du fonds de commerce s'est réservé toute l'exploitation prévue à son propre bail" (8).

Tel était le cas dans l'affaire commentée. A la date de la conclusion du contrat de location-gérance, aucune clientèle n'existait. C'est le locataire-gérant qui allait créer son propre fonds de commerce. Il s'agissait donc d'une sous-location déguisée.



(1)    Voir Brault et Barbier, Le Statut des baux commerciaux, Gaz. Pal. éd. 2009, p. 12 ; J.-D. Barbier, Particularités de l'obligation d'immatriculation au registre du commerce en droit spécial des baux commerciaux, AJDI décembre 2005, p. 881.

(2)    Cass. com. 16 février 1993, Gaz. Pal. des 2 et 3 juillet 1993, p. 19, note J.-D. Barbier.

(3)    Cass. com. 2 juin 1958, JCP 1960 II 11501, note crit. A. Cohen.

(4)    Cass. 3e civ. 23 mai 1995, Administrer octobre 1995, p. 22, note J.-D. Barbier.

(5)    Cass. 3e civ. 9 juillet 2003, Administrer novembre 2003, p. 30, note J.-D. Barbier.

(6)    Cass. req. 15 février 1937, Gaz. Pal. 1937, I 789 ; Cass. ass. plén. 24 avril 1970, JCP 1970, G, II, 16489, note B. Boccara.

(7)    Cass. com. 16 février 1993, Gaz. Pal. des 2 et 3 juillet 1993, p. 19, note J.-D. Barbier.

(8)    Cass. 3e civ. 26 novembre 1997, Administrer mars 1998, p. 33, note J.-D. Barbier.

 
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