Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Jurisprudence                                                                           
 
Cabinet Barbier avocats à la cours
    • Cass. 30 juin 2022 - Covid-19 : exigibilité du loyer malgré la fermeture des locaux.    
    • Cass. 13 octobre 2021 – Loyer déplafonné – Extension d’une terrasse.    
    • Cass. 30 juin 2021 - Obligation de délivrance et réception du public.    
    • Cass. 17 juin 2021 - Prescription de l'action en nullité d'une demande de renouvellement.    
    • Trib. Jud. Paris 25 février 2021 - Loyers Covid, double peine et triple erreur.    
    • Trib. Jud. Paris 27 octobre 2020 - A propos des loyers Covid.    
    • Cass. 22 octobre 2020 - Baux dérogatoires : condamnation des clauses de renonciation.    
    • Cass. 9 juillet 2020 - Fixation du loyer en cas de sous-location : procédure sur mémoire.    
    • Cass. 27 février 2020 - Distinction de l'indemnité d'éviction et du préjudice lié à la perte du droit au maintien dans les lieux.    
    • Cass. 6 février 2020 - Clause d'indexation et distorsion.    
    • Cass. 12 et 19 décembre 2019 - Clause d'indexation réputée non écrite.    
    • Cass. 19 novembre 2019 - Validité du congé signifié par l'usufruitier.    
    • Cass. 20 décembre 2018 - Coût des travaux et perte de la chose louée.    
    • Cass. 11 octobre 2018 - Violation de l'exclusivité du locataire.    
    • Cass. 11 juillet 2019 - Sur les intérêts dus sur les rappels de loyers après fixation judiciaire.    
    • Cass. 23 mai 2019 - Valeur locative déduction taxe foncière.    
    • Cass. 13 septembre 2018 - Adaptation de la clause d'indexation en cas de décalage de la date du renouvellement.    
    • Cass. 6 septembre 2018 - La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur.    
    • Cass. 17 mai 2018 - Seules les charges prévues au bail sont dues.    
    • Cass. 18 janvier 2018 - Obligation de délivrance et désamiantage de la toiture.    
    • Cass. 5 octobre 2017 - Conséquence de la faute du locataire pendant le maintien dans les lieux.    
    • Cass. 16 mars 2017 - Durée du bail renouvelé : un bail de 12 ans se renouvelle pour 9 ans.    
    • Cass. 6 octobre 2016 - Renouvellement frauduleux de baux dérogatoires    
    • Cass. 22 septembre 2016 - Commercialité d'un centre commercial et responsabilité du bailleur    
    • Cass. 9 juin 2015 - Le bailleur doit produire les justificatifs des charges.    
    • Cass. 27 janvier 2015 - Clause d’indexation : validité d’un indice de base fixe.    
    • Cass. 20 mars 2014 - Application du statut à un manège.    
    • Cass. 5 novembre 2014 - Remboursement des charges non justifiées.    
    • Cass. 28 juin 2011 - Limite de l'obligation de délivrance.    
    • Cass. 4 janvier 2011 - Respect du principe de la contradiction lors de l'expertise judiciaire.    
    • Cass. 7 décembre 2010 - Une location-gérance peut cacher une sous-location    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - La demande de renouvellement met fin au bail et l'indemnité d'occupation est due notamment en cas d'option du bailleur.    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - L'inscription du locataire au registre du commerce doit viser l'activité exercée.    
    • Cass. civ. 5 février 2008 - Fixation du loyer d'un bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire.    
    • Cass. civ. 22 juin 2005 - Résiliation du bail à l'initiative de la copropriété.    
    • Cass. civ. 15 décembre 1999 - Vente de l'immeuble et indemnité d'éviction.    
    • Cass. 14 décembre 2005 - Loyer du nouveau bail après un bail dérogatoire.    
    • Cass. 5 avril 2006 - Retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction faute de restitution des locaux.    
    • Cass. civ. 1er mars 2000 - Loyer de renouvellement d'un hôtel et absence d'abattement.    
    • Cass. 12 juillet 200 - Une clause d'enseigne en centre commercial est nulle.    
    • Cass. 15 décembre 1999 - Clause permettant de céder le droit au bail sans le fonds de commerce.    
 
Cass. 4 janvier 2011 - Respect du principe de la contradiction lors de l'expertise judiciaire.
Cass. 3e civ. 4 janvier 2011, n° 09-17.397


RÉSUMÉ


L'expert doit soumettre aux parties le résultat des investigations auxquelles il a procédé hors leur présence, pour leur permettre d'en débattre avant le dépôt de son rapport.



COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER

 

Désigné par ordonnance de référé pour donner son avis sur l'estimation d'une indemnité d'éviction, l'expert s'était rendu sur le site – un terrain à usage industriel – hors la présence des parties, pour vérifier notamment les conditions d'exploitation. Il avait constaté que, l'exploitation ayant lieu sur des chantiers à l'extérieur, les locaux étaient eux-mêmes très peu occupés, de sorte que l'activité était transférable. Il avait d'autre part vérifié sur place l'existence de locaux libres sur le marché, susceptibles de permettre une réinstallation, selon les informations qui avaient été communiquées contradictoirement par le bailleur.

Il avait ensuite clôturé ses opérations avec la même rapidité que cet autre expert qui, après une réunion de pure forme, avait rédigé et s'était contenté "dans un souci de célérité peut-être louable en soi, mais néfaste en ce qui concerne le respect des droits de la défense, de déposer au plus vite son rapport" (1).

Au visa de l'article 16 du Code de procédure civile, qui pose le principe fondamental de la contradiction, la Cour de cassation relève l'irrégularité des opérations d'expertise dès lors que l'expert n'a pas "soumis aux parties le résultat des investigations auxquelles il avait procédé hors leur présence, pour leur permettre d'en débattre avant le dépôt de son rapport".

La Cour d'appel avait estimé que le principe de la contradiction n'avait pas été méconnu. Son arrêt est cassé.

Les juges du fond sanctionnent rarement l'irrégularité des opérations d'expertise. Par un sentiment naturel, le juge suit plus facilement l'expert que l'avocat. Le premier est un auxiliaire, quand le second est un contestataire. Si ce sentiment repose sur certaines réalités, il ne faut pas pour autant perdre du vu les principes et même parfois les règles. La Cour de cassation, moins liée par les contingences, est ainsi amenée à casser les décisions des juges du fond, trop indulgents pour les experts.

Ainsi de cet expert qui, après avoir convoqué les parties à une réunion au cours de laquelle celles-ci lui avaient remis les pièces du dossier, avait procédé seul à ses opérations puis avait déposé son rapport. Les juges du fond avaient estimé que les parties avaient pu débattre contradictoirement de ce rapport. L'arrêt fut cassé car "l'expert n'avait pas soumis aux parties les résultats des investigations techniques auxquelles il avait procédé hors leur présence, afin de leur permettre d'être éventuellement à même d'en débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport" (2).

Avant de déposer son rapport, l'expert doit donc convoquer les parties pour leur faire part de ses conclusions et pour en débattre contradictoirement avec elles.

Plus sévèrement encore, la Cour de cassation a récemment jugé, au visa de l'article 160 du Code de procédure civile, que l'établissement d'un pré-rapport ne pouvait pas remplacer une réunion contradictoire. L'article 160 du Code de procédure civile précise que les parties sont convoquées par le technicien commis. L'arrêt de la Cour d'appel fut cassé pour violation de l'article 160 du Code de procédure civile, au motif que les juges avaient retenu "que l'expert a travaillé sur pièces et a ensuite adressé un pré-rapport aux parties afin qu'elles puissent prendre connaissance de ses travaux et conclusions, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté, alors que l'expert n'avait pas convoqué les parties" (3).

Le débat contradictoire prend du temps et nécessite de la patience.




(1)    CA Amiens 1er juillet 1976, D. 1976, IR 279.

(2)    Cass. 2e civ. 18 janvier 2001, n° 98-19958, D. 2001, p. 524.

(3)    Cass. 2e civ. 20 décembre 2001, D. 2002, IR p. 371 ; voir aussi J. P. Rousse, Le respect du principe du contradictoire dans le
déroulement des opérations d'expertise, Gaz. Pal. 1978, doctr. p. 627.
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