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Limite de l'obligation de délivrance
Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 28 juin 2011

Par Jehan-Denis BARBIER
Docteur en droit
Avocat à la Cour

Il ne peut être reproché à la bailleresse un défaut de délivrance des locaux pour une utilisation non prévue contractuellement.

COMMENTAIRE

Aux termes de l’article 1719 du Code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (…) 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’obligation de délivrance ainsi définie tient à la nature du contrat. Le bailleur ne peut pas s’en décharger par une clause quelconque. Le bailleur ne peut pas transférer au preneur une charge relevant de l’obligation de délivrance, car cela reviendrait à faire disparaître la cause du contrat de bail.

Ainsi, par exemple, le bailleur ne peut pas, une clause particulière du bail, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (1), pas plus qu’il ne peut s’exonérer des vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons empêchant l’usage de la chose louée conformément à la destination prévue au bail (2). Par exemple, la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne décharge par le bailleur de son obligation de délivrance, notamment au titre de l’installation électrique (3).

Il semble bien qu’il faille considérer l’obligation de délivrance, non pas comme une obligation instantanée, mais comme une obligation continue. Si, en cours de bail, des travaux de mise en conformité s’avèrent nécessaires pour permettre la poursuite de l’exploitation prévue au bail, autrement dit pour maintenir les locaux dans un état conforme à leur destination, les travaux sont à la charge du bailleur nonobstant toute clause contraire.

Cependant, l’obligation du bailleur a pour limite l’usage pour lequel les locaux ont été loués, comme il est dit à l’article 1719 du Code civil.

Il est bien certain que, si le locataire utilise les locaux pour un usage non prévu contractuellement au bail, il ne peut réclamer à son bailleur des mises en conformité rendues nécessaires par cette activité.

La formule utilisée par la Cour de cassation dans l’arrêt présentement commenté pourrait faire penser à une infraction aux clauses du bail. Il va de soi qu’une activité irrégulière ne permettrait pas au locataire de se prévaloir de l’obligation de délivrance du bailleur.

En réalité, indépendamment de toute infraction, l’arrêt commenté soulève le problème des destinations larges (3).

Prenons un exemple caricatural : si la destination du bail est « tous commerces » et si le locataire crée, dans les lieux loués, un restaurant, le bailleur a pour seule obligation de délivrer des locaux susceptibles d’être utilisés commercialement, mais il n’a pas la charge des travaux de mise en conformité nécessaires à l’exercice de l’activité particulière choisie par le locataire, telle la création d’une cuisine ou d’une issue de secours.

En revanche, si ce même bailleur avait spécifié, dans le bail, que le locataire ne pouvait exercer dans les lieux loués que l’activité de restauration, il aurait été tenu de toutes les mises en conformité avec cette destination particulière.

Dans l’affaire commentée, la destination du bail était : « organisation de formations, études, recrutement et secrétariat services ». De fait, la société locataire dispensait des cours dans les lieux loués et recevait donc du public. Une commission de sécurité avait estimé que les locaux n’étaient pas conformes aux règles applicables pour des locaux recevant un effectif de plus de cinquante personnes.

Il ressort du jugement que la société locataire avait « continué à exploiter son activité en infraction aux règles de sécurité, jusqu’au moment où elle s’était engagée à ne plus recevoir un nombre de personnes excédent l’effectif légalement autorisé ».

Par la suite, compte tenu des difficultés rencontrées, la société locataire avait déménagé et avait cessé de payer les loyers, ce qui avait donné lieu à l’engagement d’une procédure.

Les juges du fond estimèrent que « aucune obligation contractuelle spécifique n’avait été mise à la charge de la bailleresse » et qu’en conséquence, les travaux de mise en conformité pour recevoir un effectif de plus de cinquante personnes, n’étaient pas à sa charge.

La détermination de l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur relève des circonstances de fait et de l’interprétation de la clause de destination. La Cour de cassation note d’ailleurs que les juges du fond ont « souverainement » apprécié si les locaux devaient permettre d’accueillir plus de cinquante personnes ou non.

On peut supposer que les caractéristiques objectives des locaux et leurs dimensions peuvent constituer un élément d’appréciation de l’intention des parties.

La décision des juges du fond eut peut-être été différente si les locaux avaient comporté de nombreuses salles de classe et des surfaces importantes. Dans ce cas, la destination « pour l’organisation de formations et d’études » aurait pu impliquer la possibilité de recevoir un nombre suffisant d’élèves et obliger le bailleur à supporter les travaux nécessaires.

(1) Cass. 3e civ. 9 juillet 2008, Administrer décembre 2008, p. 54, note J.-D. Barbier.

(2) Cass. 3e civ. 18 mars 2009, Administrer mai 2009, p. 33, note J.-D. Barbier.

(3) Cass. 3e civ. 20 janvier 2009, Gaz. Pal. du 5 mai 2009, somm. p. 30, Note Ch.-E. Brault ; Voir aussi C. Paris 24 mai 2007, Administrer octobre 2007, p. 77, obs. D. Lipman-Boccara.



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