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Le décret du 3 novembre 2014
Par Jehan-Denis BARBIER
Docteur en Droit
Avocat à la Cour


La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, étudiée dans ces colonnes par notre confrère Jean-Marie Moyse (1), prévoyait dans son article 13 un décret en Conseil d’Etat pour définir les modalités d’application du nouvel article L.145-40-2 du Code de commerce concernant les charges, les taxes et les travaux. Il était prévu que ce décret devait définir « les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire ». Le décret devait également préciser les modalités d’information des locataires concernant les charges, les taxes et les travaux, ainsi que le délai de liquidation annuelle des charges.
 
L’entrée en vigueur de la loi sur ces différents points était donc suspendue à la publication du décret, puisqu’aux termes de l’article 1er du Code civil : « l’entrée en vigueur (des dispositions légales) dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures ».
 
Le décret du 3 novembre 2014 déborde un peu par rapport aux prévisions de la loi, puisqu’il ne traite pas seulement des charges, taxes et travaux, mais également d’autres questions pour lesquelles la loi n’avait pas renvoyé à un décret.
 
Nous reprendrons ci-après les différentes questions traitées par ce décret.
 
 
I – LE CONGÉ PAR LETTRE RECOMMANDÉE
 

Le décret définit la date du congé et précise l’application dans le temps des nouvelles dispositions.
 
 
A – LA DATE DU CONGÉ
 

L’article 145-9 du Code de commerce, modifié par la loi du 18 juin 2014, prévoit que le congé, qui devait jusqu’à présent être signifié par acte d’huissier, peut désormais être notifié « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».
 
Cette faculté vise tant le congé du bailleur que celui du preneur, « au libre choix de chacune des parties ». Ainsi, la lettre recommandée avec demande d’avis de réception peut désormais être utilisée pour le congé triennal du locataire, pour le congé du locataire qui veut partir en fin de bail ou en cours de tacite prolongation, mais aussi pour le congé du bailleur comportant offre de renouvellement et même pour le congé comportant refus de renouvellement avec ou sans indemnité d’éviction.
 
 Le congé étant un acte dont les conséquences sont particulièrement graves, on conseillera vivement aux praticiens de ne pas utiliser la lettre recommandée mais l’acte d’huissier qui, s’il est plus coûteux, reste incomparablement plus sûr.
 
La loi ne précisait pas s’il fallait retenir la date d’expédition ou la date de réception de la lettre recommandée. En matière de baux d’habitation, la Cour de cassation a jugé qu’il faut retenir la date de la remise effective de la lettre à son destinataire (2). Cependant, le décret du 3 novembre 2014 ajoute au Code de commerce, dans la partie réglementaire, un article R.145-1-1 ainsi rédigé : « Lorsque le congé prévu à l’article L.145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre ».
 
Cette solution paraît juste. C’est la présentation de la lettre recommandée qui compte. Si le destinataire refuse la lettre ou ne va pas la retirer, cela ne doit pas lui permettre de contester l’existence du congé. La Cour de cassation a d’ailleurs retenu une solution similaire à propos de la notification du mémoire par lettre recommandée. Elle a jugé que « la formalité de la notification du mémoire en fixation du prix est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile », même s’il ne va pas la chercher (3).
 
 
B – DROIT TRANSITOIRE
 

En ce qui concerne l’application dans le temps de cette nouvelle disposition, nous avions relevé que la loi devait s’appliquer immédiatement aux baux en cours (4). Le gouvernement précise effectivement, dans le décret, que cette disposition concernant la date du congé par lettre recommandée s’applique « aux contrats en cours à la date de publication du présent décret ».
 
Comme la loi du 18 juin 2014 n’avait pas suspendu son application sur ce sujet à l’entrée en vigueur d’un décret, il faut considérer, sous l’angle purement technique :
 
  • que la règle légale autorisant le congé par lettre recommandée est entrée en vigueur le lendemain de la publication de la loi, conformément à l’article 1er du Code civil, soit le 20 juin 2014 et est donc applicable aux contrats en cours au 20 juin 2014 ;
     
  • que la disposition réglementaire qui fixe la date du congé à celle de la première présentation de la lettre est applicable, quant à elle, aux contrats en cours à la date de la publication du décret, soit au 5 novembre 2014.
     
    Entre ces deux dates, si le congé par lettre recommandée est valable, la date de ce congé ne serait pas définie par le décret mais devrait l’être par la jurisprudence qui, on peut le penser, adoptera la même solution que celle retenue par le décret.
     
    Concrètement, il faut donc vérifier dans chaque espèce si le contrat est en cours ou s’il est déjà expiré. L’application dans le temps de la loi et du décret est déterminée, non par la date de notification du congé ni par sa date d’effet, mais par l’existence d’un contrat en cours.

Prenons, par exemple un congé notifié par lettre recommandée le 4 septembre 2013 pour le 31 mars 2014. Le bail étant expiré depuis le 31 mars 2014, il n’était pas « en cours » à la date d’entrée en vigueur de la loi et encore moins à la date d’entrée en vigueur du décret. En conséquence, l’auteur du congé ne peut pas se prévaloir des nouvelles dispositions.
 
Autre exemple, un congé a été notifié par lettre recommandée le 19 mai 2014 pour le 31 décembre 2014. A la date d’entrée en vigueur de la loi et de décret le contrat est toujours en cours, puisqu’il n’expirera que le 31 décembre 2014. La loi est donc applicable. On observera que dans ce cas, la loi s’applique à un congé signifié antérieurement à sa publication.
 
Dernier exemple : un congé a été notifié par lettre recommandée le 27 mars 2014 pour le 30 septembre 2014. Le bail était donc en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi (20 juin 2014), mais non à la date d’entrée en vigueur du décret (5 novembre 2014). Le congé par lettre recommandée devrait donc être valable, mais sa date sera définie, non par la disposition réglementaire, mais par la jurisprudence (laquelle devrait logiquement adopter la même solution).
 
 
II – LA DESTINATION DES LIEUX ET LA DÉSPÉCIALISATION
 

L’article R.145-5 du Code de commerce, à propos de l’estimation de la valeur locative, définit la destination des lieux, c’est-à-dire le commerce autorisé, qui a une incidence sur cette valeur locative. Le texte précise que la destination « est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal » en cas de déspécialisation. Le décret ajoute à la liste des cas de déspécialisation celui prévu à l’article L.642-7 du Code de commerce.

L’article L.642-7, concernant la cession d’entreprise en cas de procédure collective, dispose : « Le tribunal peut, si un contrat de bail soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier portant sur un ou plusieurs immeubles ou locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise figure dans le plan de cession, autoriser dans le jugement arrêtant le plan le repreneur à adjoindre à l'activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur ».
Ce texte prévoit donc un nouveau cas de déspécialisation, c’est-à-dire d’extension judiciaire de la destination des lieux. On se reportera à l’étude de Madame Isabelle Rohart-Messager sur cette question (5).
 

III – LA COMMISSION DE CONCILIATION
 

L’article D.145-18 du Code de commerce précisait jusqu’à présent que la commission de conciliation formule une proposition motivée « concernant la variation du loyer ».
 
Le décret supprime ces derniers mots, puisque depuis la réforme du 18 juin 2014, la compétence de la commission de conciliation a été étendue aux travaux et aux charges.

 Les litiges relatifs aux charges sont ceux portant notamment sur le paiement des charges, sur les sanctions à défaut de paiement, sur la définition contractuelle des charges récupérables, sur les calculs de répartition des charges, sur les comptes de liquidation de charges, etc. On peut entendre la notion de « charges » de façon extensive, comme incluant également les impôts et taxes récupérables.
 
Les litiges concernant les travaux peuvent s’entendre de ceux relatifs aux travaux réalisés par le bailleur ou la copropriété, dont le remboursement est demandé au locataire. Mais il peut s’agir également des litiges concernant des travaux réalisés par le locataire lui-même, avec ou sans autorisation du bailleur, ou bien des troubles causés par les travaux du bailleur, ou bien des travaux dont l’exécution est réclamée par le preneur au bailleur, tels des travaux de mise en conformité.
 
En résumé, compte tenu de ces nouvelles dispositions, la commission départementale de conciliation peut être saisi des litiges portant sur :
 
  • les motifs de déplafonnement visés à l’article L. 145-34, c’est-à-dire sur la modification d’un des quatre premiers éléments de la valeur locative ou sur la durée du bail expiré ;
     
  • le calcul du plafonnement et le choix des indices applicables ;
     
  • la gradation du loyer déplafonné à raison de 10 % l’an ;
     
  • la révision dite triennale prévue à l’article L. 145-38, qu’il s’agisse du calcul du délai de trois mois, de l’appréciation des conditions du déplafonnement, du calcul du loyer plafonné et du choix de l’indice, du calcul de l’étalement à raison de 10 % l’an, ou du calcul de la valeur locative au regard notamment des investissements du preneur ;
     
  • les charges ;
     
  • les travaux.
     
    En revanche, elle n’est pas compétente pour les litiges concernant :
     
  • le loyer des terrains ;
     
  • le loyer des locaux monovalents ;
     
  • le loyer des bureaux ;
     
  • la fixation du loyer à la baisse en renouvellement qui relève de l’article L. 145-33, non de l’article L. 145-34 ;
     
  • la révision légale des loyers indexés prévue à l’article L. 145-39 ;
     
  • le dépôt de garantie.

IV – LA DATE DE PRISE D’EFFET DE RÉVISIONS
 

Concernant les révisions de loyer, l’article R.145-20 du Code de commerce rappelle que la demande de révision est notifiée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée et qu’elle doit préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. Ce texte s’applique aux révisions triennales (article L.145-38) comme aux révisions des loyers indexés (article L.145-39). Le troisième alinéa de l’article R.145-20 disposait : « Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente ».
 
Le décret supprime la fin de la phrase, c’est-à-dire la mention : « à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente ».
 
Le sens de cette réforme est assez mystérieux. Le législateur, par la loi du 18 juin 2014, a ajouté à l’article L.145-38 du Code de commerce la phrase : « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ». Cette mention est parfaitement inutile puisque la règle est établie depuis longtemps et était déjà prévue à l’article R.145-20.
 
Si la disposition figurant à l’article L.145-38 est d’ordre public, cela n’interdit pas aux parties, une fois que la révision est engagée de trouver un accord sur un décalage éventuel de la prise d’effet du loyer révisé.
 
 
V – LES CHARGES
 

C’est à propos des charges récupérables que le décret était prévu et attendu.
 
Un article R.145-35 est créé qui dispose :
 
« Ne peuvent être imputés au locataire :
 
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
 
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
 
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
 
« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 

 « 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
 
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
 
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ».
 
Ce texte traite, d’une part, des charges non récupérables, et d’autre part de la répartition des charges.
 
 
A – LES CHARGES NON RÉCUPÉRABLES
 
 
1° - La nouvelle règle
 
L’article L.145-40-2, qui renvoie au décret, est d’ordre public. Conformément à l’article L.145-15, toute clause contraire est réputée non écrite.
 
Les charges ou les taxes qui ne peuvent pas être imputés au locataire sont relativement limités. Le texte reste assez confus car le gouvernement, qui aurait pu faire une liste et précise des charges non récupérables, est entré dans des distinctions subtiles et dans des exceptions multiples, sous la pression des propriétaires de centres commerciaux.
 
Les charges et taxes suivantes ne peuvent être transférées au locataire.
 
a) Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil
 
Les représentants des locataires (Alliance du Commerce et Procos) avaient proposé une définition plus moderne des grosses réparations en visant celles qui concernent la structure ou la solidité de l’immeuble. Mais le gouvernement, dans le 1°, a voulu s’en tenir au texte, quelque peu désuet, de l’article 606 du Code civil.
 
La Cour de cassation a toutefois fait une application de l’article 606 adaptée à notre époque en précisant qu’au sens de ce texte, les grosses réparations sont celles qui concernent la structure, la solidité et la préservation de l’immeuble, dans une affaire où les travaux en cause visaient à limiter un risque d’inondations, et portaient sur la conformité des toitures, la réfection d’une installation électrique et des désordres consécutifs à un gel causé par un manque de calorifugeage (6).
 
Ainsi, les travaux ou grosses réparations qui concernent la structure de l’immeuble, sa solidité et sa préservation ne peuvent jamais être imputés au locataire.

 Cependant, un étonnant petit alinéa a été ajouté à la fin de l’article R. 145- 35. Les travaux de l’article 606 pourraient être transférés au locataire lorsqu’il s’agit de « travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ». La notion d’embellissement de la structure, de la solidité et de la préservation de l’immeuble reste assez mystérieuse. On peut penser que le gouvernement a voulu viser les travaux d’embellissement qui seraient exécutés après les gros travaux de l’article 606. Les gros travaux ayant détruit le second œuvre, les embellissements dépassant le coût du remplacement à l’identique de ce second œuvre pourraient être mis à la charge du locataire par une clause du bail. Le cas devrait être assez résiduel car le remplacement à l’identique est généralement plus coûteux que le remplacement tout court. Quoi qu’il en soit, en notre qualité d’avocat, nous ne pouvons que manifester notre gratitude à l’égard d’un gouvernement qui nous offre ici une source de conflits inépuisables sur le sens et la portée d’un texte obscur.
 
Le texte précise que les honoraires liés aux gros travaux de l’article 606 ne peuvent pas davantage être récupérés sur le locataire. Ce n’est que l’application de la règle selon laquelle l’accessoire suit le principal. Si les gros travaux ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, il en va de même de tous les frais accessoires et de toutes les conséquences de ces gros travaux.
 

b) Toujours les grosses réparations de l’article 606 du Code civil
 
Sans crainte d’être redondant, le gouvernement précise, dans le 2°, que les grosses réparations de l’article 606 ne peuvent pas être imputées au locataire, même lorsqu’il s’agit de remédier à la vétusté ou de mettre le bien en conformité avec la réglementation.
 
On s’en doutait. Dès lors que les grosses réparations de l’article 606 ne peuvent pas être récupérées sur le locataire, la cause de ces grosses réparations (vétusté, mise en conformité ou autre) importe peu et le 2° de l’article R.145-35 est une redite superflue.
 
Cette mauvaise rédaction résulte de l’indécision du gouvernement. Les représentants des locataires avaient souhaité que les travaux liés à la vétusté ou les travaux de mise en conformité ne puissent jamais être imputés au locataire. Pour ne pas les contrarier, le gouvernement a conservé la mention de la vétusté et de la mise en conformité, mais en ajoutant la mention restrictive souhaitée par les représentants des centres commerciaux, limitant les travaux visés à ceux prévus à l’article 606 du Code civil, ce qui prive de tout effet la nouvelle disposition, puisqu’elle n’ajoute rien au 1° de l’article R.145-35.
 
c) Les impôts
 
Selon le 3°, la contribution économique territoriale ne peut en aucun cas être récupérée sur le locataire.
 
Le texte précise que ne peuvent pas davantage être imputés au locataire les impôts « dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ».
 
La règle serait claire s’il n’y avait pas ensuite une multiplication d’exceptions.

 
Restent valables les clauses qui mettent à la charge du locataire :
 
  • l’impôt foncier ;
     
  • les taxes additionnelles à la taxe foncière ;
     
  • les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble : cette formulation est aussi générale qu’imprécise. Faut-il y inclure la taxe sur les bureaux ? 
  • les impôts, taxes et redevances liés à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. On pense à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et à la taxe de balayage.
 
 d) Les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer
 
Certains bailleurs, notamment les propriétaires de centres commerciaux, n’hésitaient pas à faire payer à leurs locataires les honoraires payés au gérant ou à l’administrateur de biens du propriétaire pour la gestion des loyers, c’est-à-dire pour l’encaissement des loyers, leur comptabilisation et les déclarations fiscales du propriétaire. Ces honoraires, dans les centres commerciaux, étaient assez généreux et d’autant plus choquants lorsque le gérant n’était autre qu’une émanation du bailleur lui-même qui s’accordait ainsi indirectement un confortable complément de revenus déguisé en honoraires.
 
Ces clauses sont désormais réputées non écrites, conformément au 4°.
 
 
e) Les charges et impôts des locaux vacants ou des autres locataires
 
Le 5° précise que, dans un ensemble immobilier (ce qui vise notamment les centres commerciaux), le bailleur ne peut pas faire payer à son locataire des charges ou des impôts imputables à d’autres locataires ou concernant des locaux vacants.
 
Il peut paraître tomber sous le sens commun qu’un locataire ne doit pas payer les charges et les impôts sur des locaux privatifs dont il n’est pas locataire. Mais les abus illimités de certains bailleurs sans scrupules obligent le gouvernement à prendre un texte spécial pour les interdire.


2° - Application dans le temps de la nouvelle règle

L’article 8 du décret précise que le nouveau texte concernant les charges non récupérables est applicable « aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret », c’est-à-dire à compter du 5 novembre 2014.
 
L’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, qui devait s’appliquer aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 se trouve donc repoussée, en ce qui concerne la réglementation des charges, aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

 Il faut donc distinguer les contrats conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014 de ceux qui le sont à compter du 5 novembre 2014.
 
Dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement amiable, pour dire si sa conclusion est antérieure ou postérieure au 5 novembre 2014, faut-il prendre en compte la date de prise d’effet du contrat ou sa date de signature ?
 
A priori, il faut prendre en compte la date de la rencontre des consentements, puisque c’est à cette date que le contrat est conclu ou renouvelé. Mais sa date de prise d’effet peut être différente. Elle peut être antérieure. Lorsque les parties se mettent d’accord, en cours de procédure, sur le renouvellement du bail, elles signent un acte qui prend généralement effet rétroactivement. Le contrat est renouvelé le jour de la rencontre des consentements, c’est-à-dire, en principe, le jour de la signature de l’acte de renouvellement, même si ce renouvellement prend effet plusieurs années plus tôt. Un renouvellement amiable signé postérieurement au 4 novembre 2014 devrait donc être soumis au décret, même si sa date de prise d’effet est antérieure à ce décret.
 
Inversement, un contrat peut avoir été signé antérieurement au 5 novembre 2014 et prendre effet postérieurement à cette date. Dans la mesure où sa date de conclusion est antérieure, le décret ne devrait pas lui être applicable. Ce sera le cas des baux signés sous condition suspensive avant le 5 novembre 2014. Lorsque la condition est réalisée, elle rétroagit et le contrat est réputé conclu depuis la date de sa signature initiale. Du fait de la rétroactivité de la condition accomplie, le contrat était parfait dès sa conclusion et il s’agissait bien d’un contrat « conclu » avant le 5 novembre 2014. Récemment, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler ces règles de droit à propos d’un contrat dont les conditions suspensives avaient été réalisées deux ans plus tard et la livraison de la chose louée quatre ans plus tard : le contrat n’en était pas moins « conclu » dès l’acte initial (7).
 
 
B – LA RÉPARTITION DES CHARGES
 

L’article L.145-40-2 créé par la loi du 18 juin 2014 précise que, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition des charges et des travaux doit être prévue dans le bail et que cette répartition est fonction de la surface exploitée.
 
Le décret ajoute que cette répartition « peut être conventionnellement pondérée ».
 
Cette mention a pour objet de permettre, notamment dans les centres commerciaux, de moduler les charges en fonction de la nature, de la surface ou de la situation des locaux. Une réserve ne paiera pas les mêmes charges, au mètre carré, qu’une boutique. On peut penser que cette disposition permet également de pondérer les charges en fonction de l’importance des surfaces. Certaines grandes surfaces paient des charges plus modérées, au mètre carré, que certaines petites surfaces.
 
En tout état de cause, cette pondération doit recevoir l’agrément du locataire puisqu’elle doit être « conventionnelle ». Elle doit donc être prévue au contrat de bail.

 Le texte ajoute : « Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires ». Cette mention ne vise évidemment pas la pondération du local du locataire lui-même, puisque cette pondération figure dans son propre bail. Par hypothèse, il en a connaissance, puisqu’il l’a acceptée contractuellement.
 
Cette disposition du décret ne concerne donc pas la pondération du local du locataire, mais la pondération des autres locaux. Un locataire, dans un centre commercial, doit être informé de la pondération des locaux des autres locataires.
 
 
VI – L’ÉTAT RÉCAPITULATIF ANNUEL
 

L’article R.145-36 est ajouté au Code de commerce. Il est ainsi rédigé :
« L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
 

A – LE DÉLAI DE LIQUIDATION DES CHARGES
 

L’article L.145-40-2 du Code de commerce, créé par la loi du 18 juin 2014, précisait que le bail doit comporter un « inventaire » des charges et que cette liste « donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ».
 
Le gouvernement précise que le compte de liquidation annuelle des charges doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivante.
 
Les propriétaires disposent donc de neuf mois pour rétablir le compte de liquidation et de régularisation des charges.
 
Dans les immeubles en copropriété, cette régularisation doit intervenir au plus tard trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété.
 
 
B – LES JUSTIFICATIFS
 

Le locataire, qui a payé des provisions sur charges, a évidemment le droit de vérifier la réalité des charges une fois que le compte de régularisation est établi.

 Certains propriétaires, notamment les bailleurs des centres commerciaux, créaient des difficultés en indiquant à leur locataire que ce dernier pouvait venir consulter les factures au siège du bailleur ou de son gérant. Cela était parfois prévu dans une clause du bail, dans laquelle il était précisé que le locataire ne pouvait d’ailleurs prendre aucune photocopie quelconque des factures. Ces dernières années, les locataires étant un peu plus regardant sur le paiement des charges en raison de la conjoncture, mandataient parfois des contrôleurs de gestion pour aller vérifier, au siège de la société bailleresse ou de son gérant, la réalité des charges facturées. Les contrôleurs de gestion ainsi mandatés étaient souvent accueillis de façon peu amène et rencontraient les pires difficultés pour exécuter leur mission.
 
Désormais, le nouveau texte précise que le bailleur doit communiquer au locataire, à sa demande, les pièces justificatives.
 
Cette disposition est d’ordre public.
 
Ce n’est guère que l’application du droit commun des obligations et la Cour de cassation a d’ailleurs jugé récemment qu’un bailleur qui ne produisait pas de justificatifs des charges payées devait purement et simplement rembourser à son locataire les provisions versées (8).
 
Certains vont peut-être se plaindre de la lourdeur de cette obligation. Mais à l’ère électronique, il ne paraît pas excessif de demander à un bailleur important, notamment aux propriétaires de centres commerciaux, de conserver les pièces justificatives des charges et des taxes sur un support électronique susceptible d’être communiqué facilement et rapidement à chaque locataire.
 
Ces nouvelles dispositions sont heureuses, car il fallait mettre un terme aux abus de certains bailleurs institutionnels importants, qui créaient des obstructions, entretenaient l’obscurité, et ne permettaient pas au locataire de vérifier – ou même simplement de connaître – l’objet et la nature des charges appelées.
 
 
VII – LES ÉTATS PRÉVISIONNELS ET RÉCAPITULATIFS DES TRAVAUX
 
 
La loi du 18 juin 2014, dans le nouvel article L.145-40-2, précise que le propriétaire doit communiquer à chaque locataire, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, l’état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes, ainsi que l’état récapitulatif des travaux déjà réalisés les trois années précédentes.
 
Le décret précise, là encore, le délai de communication et l’obligation de communiquer les justificatifs.
 
Le nouvel article R.145-37 du Code de commerce dispose :
 
« Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux ».

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
 
 
 
  1. J.-M. Moyse, La réforme du statut des baux commerciaux à travers la loi Pinel, Administrer août-septembre 2014, p.13 ; voir aussi notre étude, Gaz. Pal. des 8 et 9 août 2014, p. 11 et, sur l’application de la loi dans le temps, p. 47.
  2. Cass. 3e civ. 14 décembre 1994, JCP, éd. G. 1995, IV, 392 ; Cass. 3e civ. 29 janvier 2002, Loyers et copr. 2002, n° 195.
  3. Cass. 3e civ. 16 octobre 2013, n° 12-20.103, Gaz. Pal. des 24 et 26 novembre 2013, p. 29, note J.-D. Barbier.
  4. Voir nos commentaires, Gaz. Pal. des 8 et 9 août 2014, p. 19 et 53.
  5. Bulletin Joly Entreprises.
  6. Cass. 3e civ. 13 juillet 2005, Gaz. Pal. des 9 et 10 décembre 2005, p. 22.
  7. Cass. 3e civ. 25 mars 2014, n° 11-23.392, Administrer mai 2014, p. 32, note J.-D. Barbier.
  8. Cass. 3e civ. 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.451.
     
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Mardi 28 Janvier 2020 -  - © 2020 Administration identification GEMEA Interactive
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