Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Jurisprudence                                                                           
 
Cabinet Barbier avocats à la cours
    • Cass. 13 octobre 2021 – Loyer déplafonné – Extension d’une terrasse.    
    • Cass. 30 juin 2021 - Obligation de délivrance et réception du public.    
    • Cass. 17 juin 2021 - Prescription de l'action en nullité d'une demande de renouvellement.    
    • Trib. Jud. Paris 25 février 2021 - Loyers Covid, double peine et triple erreur.    
    • Trib. Jud. Paris 27 octobre 2020 - A propos des loyers Covid.    
    • Cass. 22 octobre 2020 - Baux dérogatoires : condamnation des clauses de renonciation.    
    • Cass. 9 juillet 2020 - Fixation du loyer en cas de sous-location : procédure sur mémoire.    
    • Cass. 27 février 2020 - Distinction de l'indemnité d'éviction et du préjudice lié à la perte du droit au maintien dans les lieux.    
    • Cass. 6 février 2020 - Clause d'indexation et distorsion.    
    • Cass. 12 et 19 décembre 2019 - Clause d'indexation réputée non écrite.    
    • Cass. 19 novembre 2019 - Validité du congé signifié par l'usufruitier.    
    • Cass. 20 décembre 2018 - Coût des travaux et perte de la chose louée.    
    • Cass. 11 octobre 2018 - Violation de l'exclusivité du locataire.    
    • Cass. 11 juillet 2019 - Sur les intérêts dus sur les rappels de loyers après fixation judiciaire.    
    • Cass. 23 mai 2019 - Valeur locative déduction taxe foncière.    
    • Cass. 13 septembre 2018 - Adaptation de la clause d'indexation en cas de décalage de la date du renouvellement.    
    • Cass. 6 septembre 2018 - La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur.    
    • Cass. 17 mai 2018 - Seules les charges prévues au bail sont dues.    
    • Cass. 18 janvier 2018 - Obligation de délivrance et désamiantage de la toiture.    
    • Cass. 5 octobre 2017 - Conséquence de la faute du locataire pendant le maintien dans les lieux.    
    • Cass. 16 mars 2017 - Durée du bail renouvelé : un bail de 12 ans se renouvelle pour 9 ans.    
    • Cass. 6 octobre 2016 - Renouvellement frauduleux de baux dérogatoires    
    • Cass. 22 septembre 2016 - Commercialité d'un centre commercial et responsabilité du bailleur    
    • Cass. 9 juin 2015 - Le bailleur doit produire les justificatifs des charges.    
    • Cass. 27 janvier 2015 - Clause d’indexation : validité d’un indice de base fixe.    
    • Cass. 20 mars 2014 - Application du statut à un manège.    
    • Cass. 5 novembre 2014 - Remboursement des charges non justifiées.    
    • Cass. 28 juin 2011 - Limite de l'obligation de délivrance.    
    • Cass. 4 janvier 2011 - Respect du principe de la contradiction lors de l'expertise judiciaire.    
    • Cass. 7 décembre 2010 - Une location-gérance peut cacher une sous-location    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - La demande de renouvellement met fin au bail et l'indemnité d'occupation est due notamment en cas d'option du bailleur.    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - L'inscription du locataire au registre du commerce doit viser l'activité exercée.    
    • Cass. civ. 5 février 2008 - Fixation du loyer d'un bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire.    
    • Cass. civ. 22 juin 2005 - Résiliation du bail à l'initiative de la copropriété.    
    • Cass. civ. 15 décembre 1999 - Vente de l'immeuble et indemnité d'éviction.    
    • Cass. 14 décembre 2005 - Loyer du nouveau bail après un bail dérogatoire.    
    • Cass. 5 avril 2006 - Retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction faute de restitution des locaux.    
    • Cass. civ. 1er mars 2000 - Loyer de renouvellement d'un hôtel et absence d'abattement.    
    • Cass. 12 juillet 200 - Une clause d'enseigne en centre commercial est nulle.    
    • Cass. 15 décembre 1999 - Clause permettant de céder le droit au bail sans le fonds de commerce.    
 
Cass. 22 septembre 2016 - Commercialité d'un centre commercial et responsabilité du bailleur
Cass. 3e civ. 22 septembre 2016, n° 15-16.181
 


RÉSUMÉ


Ayant relevé que la société locataire avait opposé à la bailleresse, antérieurement au commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, un manquement à ses obligations contractuelles résultant du défaut d’ouverture de la jardinerie, de l’animalerie et du Pôle TV Cité, dont l’existence était mentionnée dans le bail, et l’inexécution de son obligation de tout mettre en œuvre pour assurer un environnement favorable au preneur établie par la faiblesse de la commercialité du centre commercial et de la zone de chalandise, la cour d’appel, statuant en référé, a pu retenir l’existence d’une contestation sérieuse qu’il ne lui appartenait pas de trancher.
 


COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER

 
Le bail portait sur des locaux situés dans un centre commercial. En raison de sa faible commercialité et de la vacance de nombreuses surfaces, la société locataire avait suspendu le paiement des loyers. Elle reprochait à la société bailleresse la désertification du centre et la faible énergie déployée pour tenter de remédier à la dégradation de la commercialité.
 
Des discussions amiables n’ayant pas abouti, la bailleresse fit signifier à la société locataire un commandement de payer les loyers, puis engagea une procédure de référé, afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’obtenir le paiement d’une provision sur les loyers impayés.
 
Le juge des référés estima que la demande se heurtait à une contestation sérieuse et qu’il n’y avait lieu à référé.
 
On sait qu’en principe, à défaut de clause particulière dans le bail, le propriétaire d’un centre commercial ne supporte pas d’obligation particulière concernant le maintien d’un environnement commercial favorable. Il n’aurait pas d’obligations plus importantes que celles d’un bailleur normal, c’est-à-dire pas d’autres obligations que celles relatives à la délivrance, à l’entretien et à la jouissance paisible de la chose louée[1]. Toutefois, par un arrêt du 26 mai 2016, la Cour de cassation parait admettre que le propriétaire d’un centre commercial supporte, non pas une obligation de résultat, mais tout de même une obligation de moyens relative au maintien d’un environnement commercial favorable [2].
 
 Cependant, dans l’affaire commentée, les documents précontractuels mentionnaient l’ouverture, dans le centre commercial, d’une jardinerie, d’une animalerie, et d’un pôle TV Cité, l’ensemble représentant environ 20% de la surface utile de l’ensemble du centre commercial.
Le bail lui-même prévoyait un calcul des charges, notamment des charges d’animation et de publicité, en fonction de coefficients de pondération particuliers pour les surfaces à usage de jardinerie, animalerie et pour le pôle TV Cité.
 
Il apparait donc que ces surfaces et leur exploitation entraient dans le champ contractuel. Or, la jardinerie, l’animalerie et le pôle TV Cité n’avaient pas ouverts. Dès lors, la société locataire soulevait l’exception d’inexécution et le Juge des référés pouvait considérer qu’il y avait là une contestation sérieuse.
 
Dans une affaire similaire, il a déjà été jugé que le Juge des référés ne peut pas ordonner la réouverture d’une boutique et la reprise de l’exploitation, dans un centre commercial, alors que la société locataire invoquait des manquements du bailleur qu’elle rendait responsable de la faiblesse des flux et de l’absence de commercialité [3].
 
Traditionnellement, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée, pour suspendre le paiement des loyers qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter. [4]
 
Cependant, il est probable que les Juges seront à l’avenir moins stricts pour admettre l’exception d’inexécution, compte tenu notamment des nouvelles dispositions du Code civil qui autorisent la résiliation unilatérale.
 
L’article 1126 du Code civil dispose que : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ». (Le créancier ici envisagé est le locataire, le bailleur étant débiteur des obligations de délivrance et de jouissance paisible). Certes, l’exception d’inexécution n’a pas pour objet d’aboutir à la résiliation du bail ; elle permet seulement au créancier de suspendre l’exécution de ses obligations pour contraindre le débiteur à exécuter les siennes. Mais il s’agit d’une mesure unilatérale justifiée par les fautes de l’autre partie. La philosophie est la même de celle de la résiliation unilatérale. Entre les deux, il y a une simple différence de degré.
 
 
 
 

 

[1] Cass.3e civ. 13 juin 2001, n°99-17985 ; Gaz. Pal. du 1er fév.2003, p.24, note Barbier
[2] Cass. 3e. civ. 26 mai 2016, n°15-11307 ; voir dans le même sens : Cass. 3e civ. 12 oct.1994, n°9220173 et Paris, 16ème Ch. A 14 juin 1983, D. 1983, Inf. rap. p.488
[3] Cass. 3e civ. 5 septembre 2012, n°11-17394, Gaz. Pal. du 29 septembre 2012, p.27, note Barbier et Tarnaud
[4] Sur cette question voir notre note sous Cass. 3e civ. 1er mars 1995, Gaz. Pal. du  mars 1996, p.11 et Cass. 3e civ. 21 nov. 1995, Administrer avril 1996, p.37, note Barbier.
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