Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Cass. 6 septembre 2018 - La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur
 
 
CHRONIQUE DE JURISPRUDENCE DE DROIT DES BAUX COMMERCIAUX
 
 
III – Résiliation, clause résolutoire
 
La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur.
 
Mots-clés : Clause résolutoire – Commandement – Clause résolutoire invoquée par le locataire.
 
L’essentiel. Le 24 septembre 2009, la société bailleresse a délivré à la société locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail. La société locataire a fait opposition à ce commandement et a demandé la nullité du contrat. La bailleresse a formé une demande reconventionnelle en paiement des loyers échus jusqu’à la première échéance triennale. La locataire a opposé la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.
 
La société bailleresse fait grief à l’arrêt attaqué de ne condamner la société locataire qu’à lui payer les loyers dus jusqu’au 24 octobre 2009.
 
Mais la Cour d’appel, qui a retenu, sans dénaturation, que la clause résolutoire n'était pas stipulée dans l'intérêt exclusif du bailleur, a légalement justifié sa décision.
 
 
Cass. 3e civ. 6 septembre 2018, n° 17-22.767, Société de la Combe du Bois c/ Sté Centre Est Dynamite, rejet F-D (pourvoi en cassation contre CA Dijon, 2e Ch. civ., 8 juin 2017), M. Chauvin, prés. ; Mme Corbel, rapp.  ; SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre et SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, av.
 
 
 
 
Note par
Jehan-Denis BARBIER
 
Lorsque les affaires vont mal, les locataires sont parfois amenés à envisager de restituer les locaux à leurs bailleurs, mais cela ne peut se faire, en principe, qu’à l’expiration d’une période triennale. Certains locataires, qui avaient cessé de payer les loyers, et qui avaient reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en profitèrent pour se prévaloir eux-mêmes de la clause de résiliation de plein droit et remettre les clés à leurs bailleurs.
 
La question de savoir le locataire peut lui-même se prévaloir de la clause résolutoire du bail, après un commandement signifié par son bailleur, a fait l’objet de débats dans les années 1990-2000, et nous pensions que le sujet était clos.
 
Cependant, l’arrêt ci-dessus rapporté relance le débat.
 
 
 
 
 
1°- Les arrêts de 1997 et 1999 : la distinction selon que la clause comporte ou non la
       mention « si bon semble au bailleur »

 
La jurisprudence des années 1990 invitait à faire une distinction en fonction de la rédaction de la clause résolutoire et de la rédaction du commandement. Le bailleur entendait-il inéluctablement faire jouer la clause résolutoire ou pouvait-il ne l’invoquer que facultativement ? La jurisprudence invitait à distinguer deux hypothèses.
 
Première hypothèse : le commandement précise que le bailleur entend considérer que la clause résolutoire sera inéluctablement acquise à l’expiration du délai d’un mois, si l’infraction n’est pas réparée.
 
Par un arrêt du 16 juillet 1997[1], la Cour de cassation avait jugé que la société locataire pouvait, dans une telle hypothèse, déménager et remettre les clés à la société bailleresse à la date d’effet du commandement, c’est-à-dire à l’expiration du délai d’un mois.
 
Les juges du fond avaient relevé que le commandement signifié comportait « la notification expresse de la volonté de la bailleresse de ce qu’il lui semblait bon, non pas de se réserver, à l’expiration du délai d’un mois, la possibilité, faute de paiement, de faire constater la résiliation du contrat, mais d’ores et déjà de considérer que cette résiliation prendra effet, inéluctablement, dès l’expiration du délai, si la preneuse ne l’a pas mis à profit pour payer ».
 
Le pourvoi de la société bailleresse avait été rejeté, mais on avait relevé que cette jurisprudence n’était guère satisfaisante, puisqu’elle permettait à la partie fautive de se prévaloir de sa propre infraction pour imposer sa décision de déménager[2].
 
Cette jurisprudence avait était suivie par certains juges du fond[3].
 
Seconde hypothèse : le commandement vise la clause résolutoire, mais précise que le bailleur pourra user du bénéfice de cette clause « si bon lui semble ».
 
A la différence de l’hypothèse précédente, le commandement ne précise pas que la résiliation prendra effet inéluctablement, à l’expiration du délai d’un mois, mais au contraire, seulement « si bon semble au bailleur ».
 
En présence d’une telle clause, la Cour de cassation avait approuvé une cour d’appel d’avoir jugé que la société locataire ne pouvait pas se prévaloir de l’existence d’un accord des parties sur la résiliation du bail, à la suite du commandement visant la clause résolutoire[4].
 
La cour d’appel avait relevé que, dès lors que le commandement comportait la mention « si bon lui semble », il n’y avait « aucune offre ferme de résiliation anticipée ».
 
 
 
 
 
Ces distinctions nous paraissaient critiquables dans la mesure où les notions d’offre et d’acceptation n’étaient guère adaptées à la situation. Le bailleur qui délivre un commandement n’offre pas une résiliation susceptible d’être acceptée, mais poursuit l’exécution du bail. En outre, permettre au preneur de se prévaloir lui-même de la clause résolutoire équivaut à autoriser la partie fautive à tirer profit de sa propre infraction pour imposer sa décision de résilier le bail, alors même que la partie non fautive ne souhaiterait pas cette résiliation.
 
Un arrêt de 2017 avait paru marquer une évolution et gommer la distinction entre les deux hypothèses ci-dessus évoquées.
 
 
2°- L’arrêt de 2017 : la clause résolutoire profite au seul bailleur
 
Par un arrêt du 27 avril 2017, la Cour de cassation statua en ces termes : « Ayant relevé que la clause résolutoire avait été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du bail, la cour d’appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, sans dénaturation, que la locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire [5].
 
Il s’agissait d’une clause résolutoire classique ainsi rédigée : « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci (…) ou à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail (…) et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».
 
Le commandement signifié par le bailleur indiquait que ce dernier entendait se prévaloir de l’acquisition  de la clause résolutoire en cas de persistance de l’infraction, à l’expiration du délai d’un mois.
 
On avait interprété cet arrêt comme mettant fin au débat : tout le monde sait qu’une clause résolutoire est toujours stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur puisque lui seul peut la mettre en œuvre. Par nature, la clause résolutoire d’un bail commercial n’est jamais stipulée en faveur du locataire. Aucune clause résolutoire ne stipule que le locataire peut signifier un commandement à son bailleur.
 
Le débat paraissait donc clos et la solution logique : l’auteur d’une infraction ne peut pas s’en prévaloir. Les tentatives des locataires de rendre les clés à la suite d’un commandement visant la clause résolutoire paraissaient désormais vouées à l’échec.
 
Mais l’arrêt commenté rouvre la controverse.
 
 
3°- Le débat relancé
 
L’arrêt présentement commenté est le second rendu dans la même affaire.
 
 
 
 
 
Par un premier arrêt du 21 janvier 2014[6], la 3ème Chambre civile avait cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Besançon, laquelle avait constaté la résiliation du bail.
 
La Cour d’appel de Besançon avait jugé que « le commandement de payer visant la clause résolutoire avait rempli son effet un mois après sa délivrance et la société bailleresse ne saurait y renoncer, la société locataire, en formant opposition au commandement, n’ayant pas sollicité le maintien du contrat de bail dont au contraire elle poursuivait l’annulation ».
 
Pour casser cet arrêt, la Cour de cassation avait jugé : « En statuant ainsi, sans rechercher si la clause résolutoire était stipulée exclusivement en faveur du bailleur et si celui-ci n’avait pas, dans le commandement, seulement mis le preneur en demeure de régulariser sans lui notifier expressément que la résiliation prendrait effet inéluctablement dès l’expiration du délai d’un mois, conservant ainsi le droit de renoncer à se prévaloir de la clause résolutoire même après la délivrance du commandement, la cour d’appel n’a pas donnée de base légale à sa décision ».
 
Cependant, la Cour d’appel de Dijon, en qualité de cour de renvoi, adopta la même solution que la Cour de Besançon, d’où le second pourvoi.
 
Pour ne pas subir une critique de la Cour de cassation, la Cour de Dijon rechercha si la clause résolutoire était stipulée exclusivement en faveur du bailleur. La Cour d’appel de Dijon jugea que « la clause résolutoire n’était pas stipulée exclusivement en faveur du bailleur et qu’elle n’avait pas était stipulée comme une simple faculté pour ce dernier de s’en prévaloir ou non, puisqu’elle prévoyait que le bail serait résilié de plein droit en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles ».
 
La Cour d’appel de Dijon ajoutait qu’ « il en était de même du commandement de payer visant la clause résolutoire par lequel la bailleresse avait expressément notifié que la résiliation prendra effet inéluctablement dès l’expiration du délai d’un mois, ne s’étant pas ainsi réservé le droit de renoncer à sa prévaloir de la clause résolutoire ».
 
La Cour de cassation ne censure pas le raisonnement. La Cour de cassation admet l’affirmation selon laquelle la clause résolutoire d’un bail commercial ne serait pas, par nature,  stipulée dans l’intérêt exclusif du bailleur.
 
Cette conception est étonnante d’autant que, dans l’affaire commentée, la clause résolutoire était exactement identique à celle ayant donné lieu à l’arrêt du 27 avril 2017, pourtant en sens contraire.
 
Cette décision est peut-être dictée par le souci de la Cour Suprême de rééquilibrer les contrats, et d’assurer une certaine réciprocité comme cela a déjà été fait pour les clauses d’indexation unilatérales [7].
 
 
[1] Cass. 3e civ. 16 juillet 1997, n° 95-20983, Gaz. Pal. du 11 décembre 1997, somm. p. 17, note J.-D. Barbier.
[2] Voir nos observations sous l’arrêt précité.
[3] CA Paris, 16ème Ch. A, 2 octobre 2002, Administrer février 2003, p. 35, note D. Lipman-Boccara.
[4] Cass. 3e civ. 24 mars 1999, n° 96-20590, Gaz. Pal. du 1er juillet 1999, jurisp. p. 16, note J.-D. Barbier.
[5] Cass. 3ème civ. 27 avril 2017, n° 16-13625, Administrer mai 2017, p. 17, note J.-D. Barbier.
[6] Cass. 3e civ. 21 janvier 2014, n°12-26211.
[7] Cass. 3e civ. 14 janvier 2016, n° 14-24.681, Gaz. Pal. du 1er mars 2016, p. 66, note J.-D. Barbier.
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