Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Jurisprudence                                                                           
 
Cabinet Barbier avocats à la cours
    • Cass. 30 juin 2022 - Covid-19 : exigibilité du loyer malgré la fermeture des locaux.    
    • Cass. 13 octobre 2021 – Loyer déplafonné – Extension d’une terrasse.    
    • Cass. 30 juin 2021 - Obligation de délivrance et réception du public.    
    • Cass. 17 juin 2021 - Prescription de l'action en nullité d'une demande de renouvellement.    
    • Trib. Jud. Paris 25 février 2021 - Loyers Covid, double peine et triple erreur.    
    • Trib. Jud. Paris 27 octobre 2020 - A propos des loyers Covid.    
    • Cass. 22 octobre 2020 - Baux dérogatoires : condamnation des clauses de renonciation.    
    • Cass. 9 juillet 2020 - Fixation du loyer en cas de sous-location : procédure sur mémoire.    
    • Cass. 27 février 2020 - Distinction de l'indemnité d'éviction et du préjudice lié à la perte du droit au maintien dans les lieux.    
    • Cass. 6 février 2020 - Clause d'indexation et distorsion.    
    • Cass. 12 et 19 décembre 2019 - Clause d'indexation réputée non écrite.    
    • Cass. 19 novembre 2019 - Validité du congé signifié par l'usufruitier.    
    • Cass. 20 décembre 2018 - Coût des travaux et perte de la chose louée.    
    • Cass. 11 octobre 2018 - Violation de l'exclusivité du locataire.    
    • Cass. 11 juillet 2019 - Sur les intérêts dus sur les rappels de loyers après fixation judiciaire.    
    • Cass. 23 mai 2019 - Valeur locative déduction taxe foncière.    
    • Cass. 13 septembre 2018 - Adaptation de la clause d'indexation en cas de décalage de la date du renouvellement.    
    • Cass. 6 septembre 2018 - La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur.    
    • Cass. 17 mai 2018 - Seules les charges prévues au bail sont dues.    
    • Cass. 18 janvier 2018 - Obligation de délivrance et désamiantage de la toiture.    
    • Cass. 5 octobre 2017 - Conséquence de la faute du locataire pendant le maintien dans les lieux.    
    • Cass. 16 mars 2017 - Durée du bail renouvelé : un bail de 12 ans se renouvelle pour 9 ans.    
    • Cass. 6 octobre 2016 - Renouvellement frauduleux de baux dérogatoires    
    • Cass. 22 septembre 2016 - Commercialité d'un centre commercial et responsabilité du bailleur    
    • Cass. 9 juin 2015 - Le bailleur doit produire les justificatifs des charges.    
    • Cass. 27 janvier 2015 - Clause d’indexation : validité d’un indice de base fixe.    
    • Cass. 20 mars 2014 - Application du statut à un manège.    
    • Cass. 5 novembre 2014 - Remboursement des charges non justifiées.    
    • Cass. 28 juin 2011 - Limite de l'obligation de délivrance.    
    • Cass. 4 janvier 2011 - Respect du principe de la contradiction lors de l'expertise judiciaire.    
    • Cass. 7 décembre 2010 - Une location-gérance peut cacher une sous-location    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - La demande de renouvellement met fin au bail et l'indemnité d'occupation est due notamment en cas d'option du bailleur.    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - L'inscription du locataire au registre du commerce doit viser l'activité exercée.    
    • Cass. civ. 5 février 2008 - Fixation du loyer d'un bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire.    
    • Cass. civ. 22 juin 2005 - Résiliation du bail à l'initiative de la copropriété.    
    • Cass. civ. 15 décembre 1999 - Vente de l'immeuble et indemnité d'éviction.    
    • Cass. 14 décembre 2005 - Loyer du nouveau bail après un bail dérogatoire.    
    • Cass. 5 avril 2006 - Retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction faute de restitution des locaux.    
    • Cass. civ. 1er mars 2000 - Loyer de renouvellement d'un hôtel et absence d'abattement.    
    • Cass. 12 juillet 200 - Une clause d'enseigne en centre commercial est nulle.    
    • Cass. 15 décembre 1999 - Clause permettant de céder le droit au bail sans le fonds de commerce.    
 
Cass. 17 juin 2021 - Prescription de l'action en nullité d'une demande de renouvellement.

RÉSUMÉ
 
 
« Vu les articles L. 145-9, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°  2008-776 du 4 août 2008, et L. 145-60 du code de commerce :
 
Selon le premier de ces textes, le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
 
Aux termes du second, toutes les actions exercées en vertu du chapitre 5, du titre 4, du livre 1er du code de commerce se prescrivent par deux ans.
 
Pour rejeter la fin de non-recevoir opposée par le locataire à l'action en annulation de sa demande de renouvellement du 29 avril 2004, l'arrêt retient que, en application de l'article L. 145-9 du code de commerce, la prescription pour agir n'est pas opposable au bailleur mais au preneur.
 
En statuant ainsi, alors qu'elle était saisie d'une demande en constatation de la prescription de l'action en nullité de la demande de renouvellement du bail formée sur le fondement de l'article L.145-60 du code de commerce, la cour d'appel a violé les textes susvisés, le premier par fausse application et le second par refus d'application ».
 

 
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER


La Cour de cassation rappelle que toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, notamment l'action en annulation d'une demande de renouvellement irrégulièrement signifiée par un locataire.
 
En l'occurrence, comme son bail venait à expiration le 30 septembre 2004, le locataire avait formé une demande de renouvellement le 29 avril 2004, à effet du 1er octobre 2004, mais cet acte avait été signifié à « la succession X chez la SCP Fricoteaux-Ancelin, Notaires Associés ». Il est certain que, d'une part, une succession n'est pas une personne morale et qu'ainsi le destinataire de l'acte est inexistant et que, d'autre part, une étude notariale n'a pas la qualité de gérant ou d'administrateur de biens qualifiés pour recevoir un congé ou une demande de renouvellement.
 
Les choses restèrent en l'état et quelques six ans plus tard, la succession ayant apparemment été liquidée et l'immeuble transmis à une SCI, cette dernière, ignorant probablement l'existence de la demande de renouvellement qui avait pris effet le 1er octobre 2004, signifia au locataire un congé comportant refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime à effet du 30  septembre 2010.
 
Il était reproché au locataire de ne pas être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, alors que les contrats de location-gérance qu'il invoquait comme dispense étaient eux-mêmes irréguliers[1].
 
Il est probable que le locataire répondit en invoquant sa demande de renouvellement datant de 2004 et la SCI l’assigna, le 8 décembre 2010, en nullité de cette demande de renouvellement et en validation du congé.
 
La cour d'appel condamna le locataire au paiement de divers loyers et indemnités d'occupation et rejeta ses demandes.
 
La cour d'appel estima qu'au regard des dispositions de l'article L. 145-9 du Code de commerce, la prescription pour agir n'était pas opposable au bailleur, mais seulement au preneur. On notera que cette motivation visait l'article L. 145-9 dans sa rédaction antérieure à la réforme de 2008, mais cette circonstance est sans conséquence réelle sur le point de droit soumis à la Cour de cassation.
 
L'arrêt de la cour d'appel est cassé, car la prescription biennale est prévue à l'article L. 145-60 du Code de commerce, la règle s'appliquant tant au bailleur qu’au preneur. L'article L. 145-9 ne fait que rappeler cette règle, à l'occasion de la signification d'un congé.
 
Ainsi, l'action en nullité d'une demande de renouvellement doit être engagée dans le délai de prescription de deux ans. Ce délai était largement expiré en l'espèce, entre la date de la demande de renouvellement du 29 avril 2004 et l'assignation signifiée le 8 décembre 2010.
 
Cela étant, la Cour de cassation n'a pas eu à se prononcer sur la sérieuse difficulté concernant la détermination du point de départ de ce délai.
 
Il paraît difficile de faire courir un délai pour contester un acte, à l'égard d'une personne qui n'a pas connaissance de cet acte.
 
La règle figure à l'article 2224 du Code civil, mais seulement à propos de la prescription de droit commun. La prescription de cinq ans court « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
 
Aucune disposition similaire n’existe à propos de la prescription biennale en droit des baux commerciaux, mais il serait assez raisonnable de donner à l'article 2224 la portée d'une règle générale s'appliquant à toutes les prescriptions, bien que les dispositions générales des articles 2233 et 2234 du Code civil n’envisagent pas l’ignorance d’un acte ou d’un fait comme cause de report du point de départ de la prescription.
 
À tout le moins, subsiste l'adage contra non valentem agere non currit praescriptio : la prescription ne court pas contre celui qui a été empêché d’agir (voir H. Roland et L. Boyer, Adages du droit français, Litec, 4e édition).
 
 
[1] Sur la question voir J.-D. Barbier et C.-E. Brault, Le Statut des baux commerciaux, LGDJ, éd. 2020, p. 32.
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