Cabinet Barbier Associés droit des baux commerciaux  
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Jurisprudence                                                                           
 
Cabinet Barbier avocats à la cours
    • Cass. 30 juin 2022 - Covid-19 : exigibilité du loyer malgré la fermeture des locaux.    
    • Cass. 13 octobre 2021 – Loyer déplafonné – Extension d’une terrasse.    
    • Cass. 30 juin 2021 - Obligation de délivrance et réception du public.    
    • Cass. 17 juin 2021 - Prescription de l'action en nullité d'une demande de renouvellement.    
    • Trib. Jud. Paris 25 février 2021 - Loyers Covid, double peine et triple erreur.    
    • Trib. Jud. Paris 27 octobre 2020 - A propos des loyers Covid.    
    • Cass. 22 octobre 2020 - Baux dérogatoires : condamnation des clauses de renonciation.    
    • Cass. 9 juillet 2020 - Fixation du loyer en cas de sous-location : procédure sur mémoire.    
    • Cass. 27 février 2020 - Distinction de l'indemnité d'éviction et du préjudice lié à la perte du droit au maintien dans les lieux.    
    • Cass. 6 février 2020 - Clause d'indexation et distorsion.    
    • Cass. 12 et 19 décembre 2019 - Clause d'indexation réputée non écrite.    
    • Cass. 19 novembre 2019 - Validité du congé signifié par l'usufruitier.    
    • Cass. 20 décembre 2018 - Coût des travaux et perte de la chose louée.    
    • Cass. 11 octobre 2018 - Violation de l'exclusivité du locataire.    
    • Cass. 11 juillet 2019 - Sur les intérêts dus sur les rappels de loyers après fixation judiciaire.    
    • Cass. 23 mai 2019 - Valeur locative déduction taxe foncière.    
    • Cass. 13 septembre 2018 - Adaptation de la clause d'indexation en cas de décalage de la date du renouvellement.    
    • Cass. 6 septembre 2018 - La clause résolutoire peut être invoquée par le preneur.    
    • Cass. 17 mai 2018 - Seules les charges prévues au bail sont dues.    
    • Cass. 18 janvier 2018 - Obligation de délivrance et désamiantage de la toiture.    
    • Cass. 5 octobre 2017 - Conséquence de la faute du locataire pendant le maintien dans les lieux.    
    • Cass. 16 mars 2017 - Durée du bail renouvelé : un bail de 12 ans se renouvelle pour 9 ans.    
    • Cass. 6 octobre 2016 - Renouvellement frauduleux de baux dérogatoires    
    • Cass. 22 septembre 2016 - Commercialité d'un centre commercial et responsabilité du bailleur    
    • Cass. 9 juin 2015 - Le bailleur doit produire les justificatifs des charges.    
    • Cass. 27 janvier 2015 - Clause d’indexation : validité d’un indice de base fixe.    
    • Cass. 20 mars 2014 - Application du statut à un manège.    
    • Cass. 5 novembre 2014 - Remboursement des charges non justifiées.    
    • Cass. 28 juin 2011 - Limite de l'obligation de délivrance.    
    • Cass. 4 janvier 2011 - Respect du principe de la contradiction lors de l'expertise judiciaire.    
    • Cass. 7 décembre 2010 - Une location-gérance peut cacher une sous-location    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - La demande de renouvellement met fin au bail et l'indemnité d'occupation est due notamment en cas d'option du bailleur.    
    • Cass. civ. 18 janvier 2011 - L'inscription du locataire au registre du commerce doit viser l'activité exercée.    
    • Cass. civ. 5 février 2008 - Fixation du loyer d'un bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire.    
    • Cass. civ. 22 juin 2005 - Résiliation du bail à l'initiative de la copropriété.    
    • Cass. civ. 15 décembre 1999 - Vente de l'immeuble et indemnité d'éviction.    
    • Cass. 14 décembre 2005 - Loyer du nouveau bail après un bail dérogatoire.    
    • Cass. 5 avril 2006 - Retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction faute de restitution des locaux.    
    • Cass. civ. 1er mars 2000 - Loyer de renouvellement d'un hôtel et absence d'abattement.    
    • Cass. 12 juillet 200 - Une clause d'enseigne en centre commercial est nulle.    
    • Cass. 15 décembre 1999 - Clause permettant de céder le droit au bail sans le fonds de commerce.    
 
Cass. civ. 18 janvier 2011 - L'inscription du locataire au registre du commerce doit viser l'activité exercée.
Cass. 3e civ. 18 janvier 2011, n° 09-71.910


RÉSUMÉ


Lorsque l'inscription du preneur au registre du commerce ne comprend pas l'activité effectivement exercée dans les lieux loués, le bailleur peut soutenir que le statut des baux commerciaux n'est pas applicable.



COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER


 
Cet arrêt parait bien sévère.

Le bail avait été consenti pour le commerce de "vente de fleurs ou encore vente d'articles quincaillerie-cadeaux ou enfin vente de produits diététiques". Par la suite, par avenant, la clause de destination fut complétée pour autoriser l'activité de "articles et vêtements de sport".

Les locataires exploitaient effectivement un commerce de vente d'articles et de vêtements de sports, mais leur immatriculation au registre du commerce mentionnait toujours l'activité de "achat et vente d'articles d'artisanat, cadeaux, souvenirs au détail".

Dans le cadre d'une procédure d'éviction, alors même que l'indemnité d'éviction avait été offerte, les propriétaires rétractèrent leur offre en faisant valoir que l'inscription des locataires au registre du commerce n'était pas régulière.

La Cour d'appel, approuvée par la Cour de cassation, décide que "le preneur n'a droit au renouvellement qu'à la condition que l'activité exploitée dans les lieux soit la même pour laquelle il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés et qui correspond à l'activité exercée dans le bail".

La Cour de cassation rappelle que le bailleur peut "à tout moment de la procédure soutenir que le statut des baux commerciaux n'est pas applicable en l'absence de l'une des conditions essentielles du droit au renouvellement" (1).

La Cour d'appel avait décidé que "l'immatriculation doit être régulière au regard des prescriptions régissant le registre du commerce et des sociétés", notamment au regard du texte "prévoyant que doit être déclarée l'activité exercée". La Cour de cassation approuve.

Est-ce à dire que toute inexactitude dans la déclaration d'immatriculation priverait le locataire commerçant du droit au statut des baux commerciaux, et plus précisément du droit au renouvellement ou à indemnité d'éviction ?
 
Pour les personnes physiques, les articles R.123-37 et R.123-38 du Code de commerce précisent que doivent être déclarées, notamment :

   les nom, nom d'usage, pseudonymes, prénoms et domicile personnel,
    les date et lieux de naissances,
    la nationalité,
    l'éventuelled6aration d'insaisissabilité sur la résidence principale,
    l'éventuel contrat d'appui au projet d'entreprise,
    les nom, nom d'usage, pseudonyme, prénoms, date et lieu de naissance, domicile et nationalité du conjoint qui collabore effectivement à l'activité commerciale,
    les immatriculations secondaires,
    les activités exercées,
    l'adresse de l'établissement,
    etc…

On voit bien l'outrance d'une solution consistant à sanctionner la moindre erreur de déclaration par une déchéance du droit au statut des baux commerciaux et l'excès de la formule générale selon laquelle "l'immatriculation doit être régulière", si on exige une régularité à la lettre et à la virgule près.

Loin de faire preuve d'une telle rigueur, la Cour de cassation a, au contraire, limité, ces dernières années, le domaine de la condition d'immatriculation (2).

Il paraît donc plus raisonnable de cantonner la portée de cet arrêt à l'activité effectivement exercée dans les lieux loués. C'est l'établissement qui doit être immatriculé. L'établissement se caractérise par une exploitation, une activité effective. C'est pourquoi une immatriculation ne mentionnant pas l'activité effective du locataire ne lui permettrait pas de bénéficier du statut des baux commerciaux.

Il convient de rapprocher cet arrêt de la jurisprudence plus ancienne selon laquelle, indépendamment de la question de l'immatriculation, pour prétendre au droit au renouvellement, le locataire doit exploiter effectivement dans les lieux loués l'activité autorisée par le bail, non une autre activité (3).

Le statut des baux commerciaux protège le fonds de commerce. La règlementation figure sous le titre du Code de commerce : "Du fonds de commerce". Un fonds de commerce se définit par une activité effective et l'on comprend que l'exploitation de cette activité conformément au bail et sa mention au registre du commerce soient nécessaires.



(1)    J.-D. Barbier, Le prétendu principe de l'immutabilité de motifs du congé, Administrer août-septembre 1998, p. 18 ; Cass. 3e civ. 9 octobre 1991, Gaz. Pal. 1992, II, 561 ; Cass. 3e civ. 23 février 1994, Administrer novembre 1994, p. 31.
 
(2)    Voir J.-D. Barbier, Particularités de l'obligation d'immatriculation au registre du commerce en droit spécial des baux commerciaux, AJDI décembre 2005, p. 887.

(3)    Cass.3e civ. 14 juin 2006, Gaz. Pal. des 15 et 16 décembre 2006, p. 25, note J.-D. Barbier ; Cass. com. 3 janvier 1963, Bul. cass. 1963, III, n° 4, p.4.
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