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Remboursement des charges non justifiées
Jehan-Denis BARBIER
Docteur en droit
Avocat à la Cour
 
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 novembre 2014
 
L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges. Le bailleur, qui n’a pas procédé à la liquidation annuelle des charges et qui ne produit pas les justificatifs doit rembourser les provisions versées par la société locataire.
 
 
 
LA COUR
 
 
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :
 
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2013) que la société Samrif a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société Kamez portant sur le lot n°1 à usage de bar-restaurant situé dans le centre commercial Le Clos de la Garenne à Fresnes ; que la société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail à la bailleresse qui a demandé que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que la société Kamez soit condamnée à lui verser diverses sommes ;
 
Attendu que la société Samrif fait grief à l’arrêt de déduire de sa créance de loyers et indemnités d’occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, alors, selon le moyen que la cour d’appel qui, sans justifier d’aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du doit pour le bailleur à remboursement des charges, n’a pas recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du code civil ;
 
Mais attendu que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges ; que la cour d’appel qui a retenu que le bail signé entre les parties prévoyait que « le preneur, par appel d’une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu’à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté de comptes de charges annuelles », en a exactement déduit qu’en l’absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonnée ;
 
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
 
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les autres branches et sur les autres moyens qui n seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;
 
PAR CES MOTIFS
 
REJETTE le pourvoi
 
Pourvoi n°13-24.451.
 
Décision attaquée : CA Paris, (pôle 5, chambre 3), 10 juillet 2013.
 
Sté Samrif c. Sté Kamez.
 
M. Terrier prés. ; Mme Andrich, Rapp. ; M. Sturlese, av. gén. ; SCP Gadiou et Chevallier, av.
 
 
COMMENTAIRE
 
La Cour de cassation approuve une cour d’appel d’avoir jugé qu’en l’absence de production des justificatifs des charges et en l’absence de compte de régularisation annuelle, un propriétaire ne peut prétendre conserver les provisions qui lui ont été versées.
 
Les provisions sur charges ne sont que des provisions et doivent faire l’objet d’une liquidation annuelle.
 
Cela est d’ailleurs désormais légalement prévu depuis la réforme du 18 juin 2014.
 
A défaut de régularisation, le locataire peut demander purement et simplement le remboursement des charges versées.
 
En l’occurrence, le bail prévoyait un loyer net de charges pour le bailleur. Il était stipulé : « Le preneur remboursera au prorata des locaux loués les prestations communes, les assurances de l’immeuble, l’impôt foncier, la taxe sur les bureaux, les fournitures individuelles, les dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l’entretien de l’immeuble. Le preneur remboursera de même la quote-part des salaires de toutes charges concernant tout le personnel affecté à l’immeuble, le tout de telle sorte que le loyer ci-après stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur ».
 
 Le bail mentionnait également le paiement de provisions sur charges avec régularisation annuelle.
 
Même en l’absence de clause prévoyant une régularisation annuelle, il appartient au propriétaire d’y procéder, pour la simple raison que selon le droit commun des obligations, un paiement n’est dû qu’en considération d’une dette, dont la réalité doit être justifiée.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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