RÉSUMÉ
Les engagements pris par le preneur et son promoteur de réaliser d’importants travaux de réhabilitation de l’immeuble loué, à usage de crèche, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
Cet arrêt est à ajouter à la construction jurisprudentielle relative à l’obligation essentielle, inaugurée par l’arrêt Chronopost (Cass. com., 22 oct. 1996, n° 93-18632 : Gaz. Pal. 22 août 1997, p. 12, note R. Martin ; Defrénois 1997, p. 333, note D. Mazeaud ; D. 1997, p. 121, note A. Sériaux). Une clause contraire à une obligation essentielle du contrat doit être réputée non écrite ou, à tout le moins, privée d’effet. La jurisprudence a été consacrée par le nouvel article 1170 du Code civil : « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ». En matière de bail, c’est l’obligation de délivrance qui constitue l’obligation essentielle du bailleur. La délivrance des lieux loués tient à la nature du contrat sans laquelle il ne peut exister (art. 1170, C. civ ; notre étude, L’obligation essentielle, Gaz. Pal. 5 juill. 2016, p. 53).
En l’espèce, le bail avait été consenti pour l’installation d’une crèche. Il avait été convenu que le locataire prenait à sa charge un nombre important de travaux de réhabilitation et une description technique établie par le promoteur immobilier était annexée au bail. Toutefois, à l’occasion des travaux, il fut constaté que la toiture était en fibrociment, comme telle amiantée.
La Cour d’appel avait considéré que, vu le descriptif des travaux de réhabilitation annexé au bail, l’association locataire ne pouvait ignorer l’existence de cette toiture en fibrociment et avait nécessairement accepté de prendre en charge les travaux. L’arrêt est cassé au motif que « les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre de travaux de réhabilitation de l’immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire ».
Cette motivation conduit à réitérer la question que nous avions posée dans la Gazette du Palais du 11 juillet 2017 : le bailleur peut-il se décharger partiellement de son obligation de délivrance, par une clause expresse du bail ? (Note sous CA Paris, 1-8, 20 janvier 2017, n° 16/03145, Gaz. Pal. du 11 juillet 2017, p. 56). En effet, dans l’arrêt rapporté, la Cour de cassation expose que le bailleur ne peut pas être exonéré de son obligation de délivrance, mais elle ajoute : « sauf clause expresse contraire ». On a du mal à suivre le raisonnement, car de deux choses l’une : soit les travaux litigieux relèvent de l’obligation de délivrance, obligation essentielle, et toute clause contraire est donc réputée non écrite. Soit, au contraire, les travaux ne relèvent pas de l’obligation de délivrance, et la clause de transfert à la charge du preneur est alors valable.
Mais, dans le présent arrêt, la Cour de cassation paraît admettre implicitement que le bailleur pourrait être « exonéré » de son obligation de délivrance par « une clause expresse contraire ». La 3ème Chambre civile veut peut-être suggérer une distinction entre les diverses clauses susceptibles d’être contraires à l’obligation de délivrance : il y aurait des clauses qui priveraient l’obligation de délivrance de sa substance, et qui seraient donc comme telles réputées non écrites ; il y aurait d’autres clauses qui, portant atteinte à l’obligation de délivrance, ne la priverait pas pour autant de sa substance, et qui seraient dès lors valables, à condition qu’elles soient expresses et précises. Une telle distinction est fort ténue et risque d’ouvrir la porte à bien des chicaneries.
Une telle distinction parait en outre inutile, alors que les juges du fond disposent déjà d’un très large pouvoir d’appréciation, sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans les méandres de subtiles classifications. En effet, la Cour de cassation décide qu’ils peuvent estimer « souverainement » que des travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par la préfecture « ne relèvent pas de l’obligation de délivrance », dès lors que « ces travaux n’étaient destinés qu’à assurer un meilleur usage et une plus grande sécurité des lieux » (Cass. 3e civ. 18 janvier 2018, n° 16-25126).
Cela revient à dire que l’inexécution de tels travaux par le bailleur ne prive pas pour autant de sa substance son obligation de délivrance. Quelle est la substance de l’obligation de délivrance ? C’est de permettre au locataire d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués. Le bailleur doit délivrer au preneur une chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. On voit difficilement comment une « clause expresse » pourrait dispenser le bailleur de l’exécution « des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail », sans nier la substance même de l’obligation de délivrance.
A l’évidence, une crèche ne peut pas être installée dans des locaux amiantés. N’est-ce pas la substantifique moelle du contrat qui est en cause ? Nous laisserons à d’autres commentateurs, plus éclairés, le soin d’expliquer la formule de la Cour de cassation et d’imaginer comment une clause expresse pourrait dispenser le bailleur de désamianter les locaux loués, tout en respectant son obligation essentielle de les délivrer conformes à leur destination.
On rappellera la jurisprudence traditionnelle. La clause selon laquelle le preneur fait son affaire personnelle des travaux d’hygiène et de sécurité nécessaires, après avoir pris les locaux dans leur état actuel, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance, alors que le local ne comporte pas de raccordement à l’égout (Cass. 3e civ. 11 oct. 1989, Loyers et copr. déc. 1989, n° 504). Est contraire à l’obligation de délivrance la clause d’un bail de locaux à usage de restaurant interdisant l’usage des W.C. communs de l’immeuble par les clients du restaurant (CA Paris, 16ème Ch. A, 31 janv. 1994, Administrer août-sept. 1994, p. 49 ; voir aussi Cass. 3e civ. 1er avril 1992, Rev. loy. 1992, p. 271). La clause de souffrance, qui oblige le preneur à laisser faire des travaux, ne permet pas au bailleur de s’affranchir de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ. 1er juin 2005, Administrer août-sept. 2005, p. 43, note B. Boccara et D. Lipman-Boccara). Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation d’exécuter les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de son obligation de délivrance, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ. 9 juill. 2008, Administrer déc. 2008, p. 54, note J.-D. Barbier).
La clause selon laquelle le preneur prend les locaux dans l’état où ils se trouvent ne décharge par le bailleur de son obligation de délivrance, notamment au titre de l’installation électrique (Cass. 3e civ. 20 janv. 2009, Gaz. Pal. 5 mai 2009, somm. p.30, note C.-E. Brault ; Cass. 3e civ. 2 juill. 2013, n° 12-21353). De même, le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance par une clause interdisant au preneur tout recours pour vice caché ou apparent (Cass. 3e civ. 18 mars 2009, Administrer 2009, p.33, note J.- D. Barbier), ni par une clause mettant à la charge du preneur la mise en conformité des locaux avec la réglementation (Cass. 3e civ. 19 déc. 2012, n°11-28170, Gaz. Pal. 20 avr. 2013, p.19, note J.- D. Barbier). Le bailleur a l’obligation de mettre les locaux en conformité avec la législation relative à la protection de la santé publique (CA Paris 20 janv. 2017, n°16-03145, Gaz. Pal. 11 juill. 2017, p.55, note J.-D. Barbier). Il lui appartient de rétablir un réseau d’évacuation de l’air vicié conforme aux normes (Cass. 3e civ. 14 sept. 2017, n°16-21799, Gaz. Pal. 21 nov. 2017, p.70, note C.-E. Brault).
A notre avis, une clause expresse est nécessaire dès lors qu’il s’agit de transférer une charge ou certains travaux secondaires au preneur ; en revanche, nous ne voyons pas comment une clause expresse pourrait déroger à l’obligation de délivrance elle-même.
