RÉSUMÉ.
Ayant relevé que la taxe foncière dont le paiement incombe normalement au bailleur, avait été mise contractuellement à la charge du locataire, la cour d’appel qui a retenu, a bon droit, que, par application de l’article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le preneur sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, a pu déduire le montant de l’impôt foncier de la valeur locative.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER.
Aux termes de l’article R. 145-8 du Code de commerce, « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». C’est pourquoi, pour estimer la valeur locative d’un local commercial, il faut déduire de l’estimation le montant de l’impôt foncier, lorsque celui-ci doit être remboursé par le preneur au bailleur. Cette taxe est souvent mise à la charge du locataire, par une clause du bail, sans aucune contrepartie.
Les juges du fond avait donc déduit la taxe foncière de la valeur locative, pour calculer le loyer du bail renouvelé, et le bailleur faisait valoir devant la Cour de cassation que cette méthode violait l’article 1134 du Code civil, puisque le contrat mettait l’impôt foncier à la charge du preneur. Mais c’est précisément parce que le contrat fait peser l’impôt foncier sur le preneur, qu’il faut procéder à sa déduction pour estimer le loyer de renouvellement. Il ne s’agit pas de modifier les conventions locatives : le locataire continuera à payer l’impôt foncier mais, de ce fait, il paiera un loyer minoré [1] Le bailleur soutenait également que, dans le secteur de la grande distribution, il est d’usage de faire supporter la taxe foncière au locataire.
Mais le pourvoi est rejeté. La multiplication des clauses comportant des charges exorbitantes n’a pas pour effet de rendre ces charges normales. L’impôt foncier est un impôt qui pèse légalement sur le propriétaire. Le transfert de sa charge au locataire demeurera toujours un transfert de charge sans contrepartie constituant un facteur de diminution de la valeur locative. Toutefois, certains bailleurs ont pu échapper à la déduction en faisant valoir que les éléments de comparaison, utilisés pour calculer la valeur locative, concernaient des baux mettant également à la charge des locataires le remboursement de l’impôt foncier. Cet argument a encore été retenu récemment[2].
Cette dernière jurisprudence appelle des réserves, comme cela a déjà été exposé [3]. De nombreuses cours d’appel, notamment la Cour d’appel de Paris, celle d’Angers et celle de Poitiers, relèvent que l’impôt foncier doit être déduit en tout état de cause, peu important que la clause le mettant à la charge du preneur soit devenue habituelle, notamment dans les centres commerciaux ou dans les zones commerciales[4].
[1] Sur la distinction entre la modification de la convention des parties et la déduction de l’impôt foncier v. Cass. 3e civ. 1er févr. 2011, n°09-10808, Gaz. Pal. 2 juil. 2011, n°16439, p.19, notre note. [2] Cass. 3e civ. 20 déc. 2018, n°17-27654. [3] v. notre note sous Cass. 3e civ. 15 févr. 2018, n°16-19818, Gaz. Pal. 17 juil. 2018, p.57. [4] v. notamment CA Paris, 5-3, 30 nov. 2011, RG n°10/05085 ; CA Paris, 5-3, 26 juin 2013, RG n°09/24268 ; CA Angers, Ch. com., 3 avr. 2012, RG n° 09/02544 ; CA Poitiers, 2ème Ch. civ., 24 mai 2016, RG n°15/02593.
